房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)一直以復雜著稱，在債權認定環(huán)節(jié)就與其他破產(chǎn)案件不同，其中建設工程債權認定、購房人債權的認定便存在諸多爭議，樹人律師也在此前的文章中為大家做過解析。今天，我們帶大家看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的另一種特殊債權，國有土地使用權出讓金。

很多新聞報道和文章將這一概念描述為“土地出讓金”，事實上，這一描述是不準確的。一方面根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規(guī)定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”，另一方面，使用集體土地的應當支付流轉費用，也不存在出讓金一說。所以一般描述中的“土地出讓金”其準確名稱應當是“國有土地使用權出讓金”。那么，這類債權能否獲得優(yōu)先受償呢？對此，理論界和實務界一直存在爭議。

部分觀點認為國有土地使用權出讓金不宜優(yōu)先受償。

他們認為，《破產(chǎn)法》及相關司法解釋對于優(yōu)先受償?shù)膫鶛嘤休^為明確的規(guī)定。其中，《破產(chǎn)法》第一百零九條確定了有財產(chǎn)擔保債權就特定財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權利；第一百一十三條對破產(chǎn)財產(chǎn)的清償順序規(guī)定為，在優(yōu)先清償破產(chǎn)費用和共益?zhèn)鶆蘸?，按職工債權、稅款債權、普通債權的順序進行清償。另外《海商法》確定了船舶優(yōu)先權，《民用航空法》確定了民用航空器優(yōu)先權，《民辦教育促進法》、《商業(yè)銀行法》、《保險法》也規(guī)定了民辦學校、商業(yè)銀行、保險公司等特殊主體破產(chǎn)時要對學生、儲戶、投保人等特定優(yōu)先權人加以保護。除此之外最高人民法院還通過一些司法解釋及批復給予了消費者購房人、建筑工程承包人等主體在企業(yè)破產(chǎn)中的優(yōu)先權。

據(jù)此，部分觀點認為，國有土地使用權出讓金既不屬于有財產(chǎn)擔保債權，亦不屬于破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆栈蛘呗毠鶛嗪投惪顐鶛嗟姆懂?，也沒有其他法律及司法解釋明確其金應當優(yōu)先受償。

也有部分觀點認為國有土地使用權出讓金應當優(yōu)先受償。

這些觀點需要結合《破產(chǎn)法》和《預算法》來看，根據(jù)《預算法》第二十七條規(guī)定，“一般公共預算收入包括各項稅收收入、行政事業(yè)性收費收入、國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入、轉移性收入和其他收入”，國有土地使用權出讓金很明顯屬于國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入，那么自然也和屬于和稅收收入一樣的一般公共預算收入。同時，依據(jù)《預算法》第五十五條規(guī)定，“不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，多征、提前征收或者減征、免征、緩征應征的預算收入”。從這一角度來看，國有土地使用權出讓金同稅收的確存在一定的相似性。

同時，該部分觀點認為，《破產(chǎn)法》是作為審理企業(yè)破產(chǎn)案件的普遍性法律，適用于所有破產(chǎn)案件，故而僅作了普遍性事項的規(guī)定，不能涵蓋所有問題。更何況，《破產(chǎn)法》的基本屬性為程序法，雖然有部分實體處理的規(guī)定，但不改變其基本屬性。首先，在企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營中，所有企業(yè)都會面臨職工、稅務等方面的問題，但絕大多數(shù)企業(yè)都不會涉及國有土地使用權出讓事宜，《破產(chǎn)法》不可能把所有情況都優(yōu)先考慮到；其次，《破產(chǎn)法》同樣沒有關于購房人優(yōu)先權的明確規(guī)定，卻在破產(chǎn)重整實踐中給予了符合標準的購房人近乎絕對的優(yōu)先權，類似的還有船舶、飛行器等特定物的優(yōu)先權。所以應當將《破產(chǎn)法》綜合各專門性的部門法進行體系化的擴大解釋，而國有土地使用權出讓金和稅款一樣同屬于一般公共預算收入，自然具備和稅款同樣的地位，屬于優(yōu)先受償?shù)姆懂牎?/p>

《土地管理法》第五十五條規(guī)定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第三十四條也規(guī)定“申請國有建設用地使用權首次登記，應當提交下列材料：（三）土地出讓價款、土地租金、相關稅費等繳納憑證”。

所以國有土地使用權出讓金能否優(yōu)先受償需要以法院裁定受理破產(chǎn)時的繳納情況分類討論。

情況一：國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證未辦理。

《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行”，管理人則應當按照債務人財產(chǎn)最大化的原則，行使決定繼續(xù)履行或者解除的選擇權。一方面，《國有土地使用權出讓合同》簽訂后，國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證未辦理，屬于“未履行完畢的合同”。另一方面，國有土地使用權一般需要通過招拍掛等形式取得，價格也不斷攀升，繼續(xù)履行能夠實現(xiàn)債務人財產(chǎn)增加。管理人可以依照上述規(guī)定決定繼續(xù)繳納國有土地使用權出讓金以獲得國有土地使用權。為此支付的費用屬于《破產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定的“請求對方當事人履行雙方均未履行完畢的合同”而產(chǎn)生的共益?zhèn)鶆?，由債務人財產(chǎn)隨時清償。

情況二：國有土地使用權出讓金未繳納完畢，相關權證已辦理。

在樹人律師看來，這種情況下的國有土地使用權出讓金債權本就是一個因為違法行為才會產(chǎn)生的“畸形”債權，不應當優(yōu)先受償。

從前述規(guī)定可以看出，國有土地使用權出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權必經(jīng)的前置條件，不應當存在土地已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而出讓金未繳納的情形。

一方面，國有土地使用權出讓金債權的背后是行政機關的違法與違規(guī)操作，無論如何，一個違法違規(guī)行為導致的后果卻需要法律對其優(yōu)先進行保護都是不合理的；另一方面，破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)有限，如果對《破產(chǎn)法》不加節(jié)制的無限擴大解釋，賦予大量優(yōu)先清償?shù)臋嗬麑ζ渌麄鶛嗲鍍敭a(chǎn)生巨大影響，這既是對其他債權人權利的損害，也不利于《重整計劃》的表決通過。

此外，如果破產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)辦理土地使用權相關權證，要求與土地管理部門解除《國有土地使用權出讓合同》并返還已繳納的土地出讓金時則需另外討論，不存在國有土地使用權出讓金的清償問題。