律師分析：

在住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，貸款銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者三者的基本法律關(guān)系如下圖所示：

根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第四百六十五條規(guī)定的合同相對性原則，即“依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力”，購房者與貸款銀行簽訂的《按揭貸款合同》、購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》屬于兩個不同的合同法律關(guān)系，按期交房屬于《商品房買賣合同》約定的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)而并非銀行的義務(wù)，現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商停工、逾期交房、甚至爛尾，屬于違反《商品房買賣合同》約定的違約行為，購房者應(yīng)當(dāng)依據(jù)《商品房買賣合同》向房地產(chǎn)開發(fā)商主張權(quán)利。

在房企樓盤停工、逾期交房、爛尾的情況下，除非貸款銀行違反了《按揭貸款合同》的約定致使購房者有權(quán)停止還貸，否則購房者無權(quán)向貸款銀行主張停止還貸、追究銀行違約責(zé)任等權(quán)利。

如果購房者想要改變《按揭貸款合同》約定的還款方式，比如將“按月支付”改為“暫停按月支付，直至樓盤復(fù)工或交房以后再恢復(fù)按月還款”，這在法律上屬于對合同內(nèi)容的變更，根據(jù)《民法典》第五百四十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”之規(guī)定，購房者如欲變更《按揭貸款合同》約定的還款方式，應(yīng)當(dāng)事先與貸款銀行進(jìn)行協(xié)商，征得銀行同意后，才能對合同內(nèi)容進(jìn)行變更，否則未經(jīng)銀行同意，購房者隨意變更《按揭貸款合同》約定的還款方式、停止還貸，對貸款銀行可能構(gòu)成違約以及產(chǎn)生相應(yīng)的違約責(zé)任。

律師分析：

貸款銀行違規(guī)將住房按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶可能產(chǎn)生民事責(zé)任和行政責(zé)任。

根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號），“購房者繳交的定金、首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶”，“監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的資金不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金，應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ茫仨氂糜谟嘘P(guān)的工程建設(shè)，包括項目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出。監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項目完成房屋所有權(quán)首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃;設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調(diào)。”

上述規(guī)定要求商品房預(yù)售資金專戶專存、專款專用，商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，商品房預(yù)售資金必須用于有關(guān)項目建設(shè)。但在實踐中，如貸款銀行違反法律規(guī)定，違規(guī)將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶，將會產(chǎn)生什么法律后果呢？

根據(jù)廣東省高級人民法院作出的案號為(2018)粵民申7516號《招商銀行股份有限公司惠州分行、黃某某金融借款合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》，廣東省高級人民法院認(rèn)為，“本案的主要爭議焦點為黃某某是否應(yīng)依約向招行惠州分行償還借款本金及利息”，“招行惠州分行在知曉商品房按揭款?？顚Ｓ靡?、光耀公司開設(shè)的商品房預(yù)售款專用賬戶以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實際付款行為不符的具結(jié)書，其作為專業(yè)金融機構(gòu)在簽訂和履行合同過程中存在過錯，一、二審判決據(jù)此認(rèn)定黃某某從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，黃某某已經(jīng)向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時黃某某仍應(yīng)履行《個人購房借款及擔(dān)保合同》中償還本金及利息的義務(wù)，并無不當(dāng)。”

從上述案例可見，法院認(rèn)為貸款銀行作為專業(yè)的住房按揭貸款發(fā)放機構(gòu)，其對于政府部門關(guān)于預(yù)售房按揭貸款應(yīng)當(dāng)存入監(jiān)管賬戶、?？顚Ｓ玫囊?guī)定以及違規(guī)發(fā)放貸款可能引發(fā)的不良后果應(yīng)當(dāng)明知，如果貸款銀行違規(guī)將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶，在商品房項目發(fā)生停工、爛尾的情況下，可以據(jù)此認(rèn)定貸款銀行在《按揭貸款合同》的履行過程中存在主觀過錯，購房者在這種情況下要求停止還貸可能會被法院認(rèn)定為具有正當(dāng)理由，從而得到法院的支持。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定，“市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要切實履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細(xì)則和三方監(jiān)管協(xié)議文本，督促檢查商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施情況。人民銀行分支機構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作。銀保監(jiān)部門負(fù)責(zé)對商業(yè)銀行預(yù)售資金監(jiān)管的操作風(fēng)險和合規(guī)性進(jìn)行監(jiān)督檢查。市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門以及人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)部門發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，要及時進(jìn)行處罰。”

《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項目建設(shè)的通知》（法〔2022〕12號）規(guī)定，“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、商業(yè)銀行等相關(guān)單位工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶款項監(jiān)管、劃撥過程中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究法律責(zé)任。”

2020年10月30日西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售管理的通知》，“商業(yè)銀行不按期、不及時將購房者獲得的住房消費貸款資金劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管專戶、擅自批準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用專用賬戶內(nèi)款項的,市住房保障房產(chǎn)局告知監(jiān)管銀行上一級主管部門,令其改正和追回流失款項。對拒不改正或情節(jié)嚴(yán)重的,將撤銷其監(jiān)管銀行資格,并由其承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。”

律師分析：

房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂的《商品房預(yù)售合同》通常會約定如開發(fā)商逾期交付房屋超過一定期限，購房者有權(quán)解除合同。在房地產(chǎn)開發(fā)項目停工、爛尾、逾期交房的情況下，購房者根據(jù)此條約定行使合同解除權(quán)，通常會得到法院支持。

《商品房預(yù)售合同》解除后，購房者能否主張其與貸款銀行簽訂的《按揭貸款合同》也隨之解除？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十條規(guī)定，“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”另參考最高院作出的（2017）最高法民終683號民事判決書，最高院認(rèn)為“案涉《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》應(yīng)予解除，理由如下：《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規(guī)定：‘因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。’據(jù)此，在《商品房預(yù)售合同》解除的情況下，王某某從建行青海分行借款支付購房款的目的已經(jīng)無法實現(xiàn)，王某某請求解除《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》的，應(yīng)予支持。”

如貸款合同被解除，對于已經(jīng)發(fā)放的貸款，銀行應(yīng)向誰追回呢？是購房者，還是開發(fā)商？

在最高人民法院第六巡回法庭2020年度參考案例：中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行訴王某某等三人及青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛案（案號：（2019）最高法民再245號）中，最高院認(rèn)為：

律師建議：

根據(jù)《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，“商業(yè)銀行應(yīng)重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。”“商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房者沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。”

銀行在開展住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，在發(fā)放貸款前，應(yīng)加強風(fēng)控管理，嚴(yán)格審批貸款資質(zhì)和條件，對不符合要求的住房按揭貸款申請拒絕發(fā)放貸款。此外，在選擇合作的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)開發(fā)項目時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)、信用和項目質(zhì)量，尤其是在“爛尾潮”、多數(shù)房企“暴雷”的這種特殊時期，應(yīng)當(dāng)盡量選擇較為優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以及運營效率高、資產(chǎn)質(zhì)量好、抗風(fēng)險能力較強的房地產(chǎn)企業(yè)。對于個別風(fēng)險已經(jīng)暴露的房地產(chǎn)企業(yè)以及存在延期交付情況的住房開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)及時止損，嚴(yán)格控制貸款規(guī)模，對于存在違約情形的，應(yīng)當(dāng)及時采取財產(chǎn)保全措施，符合條件的，應(yīng)當(dāng)及時提起訴訟維護自身權(quán)益。

在住房開發(fā)項目、商品房預(yù)售資金監(jiān)管漸趨嚴(yán)格的背景下，銀行辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)辦理，不得違規(guī)將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬戶，否則根據(jù)上述“問題二”的分析，可能會被法院認(rèn)定為“銀行在簽訂和履行貸款合同的過程中存在過錯，購房者強制停貸的要求成立，開發(fā)商交房前，購房者有權(quán)不還貸”，還可能給銀行帶來行政處罰的不良后果。

此外，從“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的政策要求來看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行的地位至關(guān)重要、責(zé)任重大。如果商品房預(yù)售資金監(jiān)管不到位，開發(fā)商就會挪用預(yù)售監(jiān)管資金使得項目資金鏈斷裂、樓盤爛尾，進(jìn)而引發(fā)開發(fā)商、銀行、購房者之間的多重糾紛，因此，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)開展商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行銀行與住建部門、房地產(chǎn)開發(fā)商簽署的商品房預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議，履行好預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任?！蹲》亢统青l(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定，“商業(yè)銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議，未經(jīng)所在市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實同意，擅自撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金，無法追回的依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任”，“商業(yè)銀行要嚴(yán)格按照預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行對賬，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應(yīng)當(dāng)停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門”，“違反本意見相關(guān)規(guī)定的商業(yè)銀行，不能繼續(xù)作為監(jiān)管銀行”，據(jù)此，如預(yù)售資金監(jiān)管行失職，可能面臨被要求追回資金、被取消監(jiān)管行資格等行政責(zé)任。

銀行應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注合作房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和樓盤情況，在出現(xiàn)住房開發(fā)項目“爛尾”、住房按揭貸款較大規(guī)模逾期的苗頭時，銀行應(yīng)當(dāng)及時對存在爛尾風(fēng)險的住房開發(fā)項目進(jìn)行排查和摸底，盤點爛尾風(fēng)險樓盤涉及的逾期按揭貸款規(guī)模和比例，以便銀行對總體風(fēng)險有整體的認(rèn)知度，再根據(jù)排查情況，及時制定應(yīng)對方案，采取應(yīng)對措施，把控風(fēng)險。

2022年7月14日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人針對多地業(yè)主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件作出回應(yīng)：“最近關(guān)注到個別房企樓盤出現(xiàn)延期交付情況，這件事的關(guān)鍵在于‘保交樓’，對此銀保監(jiān)會高度重視。下一步工作中，銀保監(jiān)會將繼續(xù)貫徹落實好黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導(dǎo)金融機構(gòu)市場化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’工作，依法依規(guī)做好相關(guān)金融服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

“爛尾潮”“停貸潮”帶來的社會影響較大、涉及面廣，對此，銀行應(yīng)當(dāng)積極關(guān)注政府、銀保監(jiān)會、人行等相關(guān)行政機關(guān)出臺的政策舉措，在監(jiān)管部門的引導(dǎo)與支持下，妥善應(yīng)對和處理相關(guān)風(fēng)險和問題，逐步走出難關(guān)。