如何判斷協(xié)議有償收回造成閑置的國有建設(shè)用地使用權(quán)是否合法
由于國家對土地實行嚴格的管理，同時政府也希望通過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的方式來對閑置的國有建設(shè)用地使用權(quán)進行盤活，以促進城市建設(shè)的健康發(fā)展。但是，由于國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回方面缺乏詳盡的法律規(guī)定，大量國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回案件中，“政府或其職能機關(guān)的收回行為被確認違法的情形”也十分常見。
為此，本所律師經(jīng)分析相關(guān)法律規(guī)定和司法判例，對國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的法律規(guī)定、適用情形、程序、裁判規(guī)則等進行梳理，供所用參考。
01造成閑置的國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的法律規(guī)定
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”
《閑置土地處置辦法》第十二條第一款第四項規(guī)定：“因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門應當與國有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（四）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，應當按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定、國家有關(guān)規(guī)定以及土地使用權(quán)出讓金等費用確定總價款；超過出讓合同約定使用權(quán)出讓金等費用確定總價款后十二個月內(nèi)未動工開發(fā)、未按合同約定、國家有關(guān)規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓金等費用確定總價款不足百分之五十時，可無償收回，但是對于因政府原因造成土地閑置的，可以協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
02國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的適用情形
國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回制度是一項重要的土地管理制度，也是我國土地管理制度的重要內(nèi)容。
在我國現(xiàn)有的國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回制度中，除了無償收回和因公共利益需要提前收回兩種情形外，還有兩種情形適用有償收回：一是因企業(yè)破產(chǎn)或被政府實施城市規(guī)劃等原因造成土地閑置；二是因政府供應土地的方式和時間不符合約定要求，導致土地使用者無法按照合同約定的期限和條件開發(fā)建設(shè)。上述兩種情形均適用有償收回。
03協(xié)議有償收回程序
協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的程序，應當依照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其程序包括：
1 擬收回國有建設(shè)用地使用權(quán)人提出申請；
2 市、縣國土資源主管部門對擬收回的國有建設(shè)用地使用權(quán)進行調(diào)查、認定，并形成調(diào)查報告；
3 有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，應當與擬收回人簽訂《土地使用權(quán)有償收回協(xié)議》；
4 簽訂《土地使用權(quán)有償收回協(xié)議》后，按照規(guī)定支付國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的費用；
5 簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回合同》，并向原土地使用權(quán)人送達。
04協(xié)議有償收回糾紛的主要裁判規(guī)則
（一）土地閑置超過一年未開發(fā)，經(jīng)國土資源行政主管部門認定為閑置土地的，土地使用權(quán)人是否獲得補償。
（二）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)須是否滿足以下條件：
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因政府原因造成土地閑置；
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未依法申請辦理相關(guān)用地手續(xù)；
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未動工開發(fā)滿一年。
作者簡介
汪海翔，青海樹人律師事務所主辦律師，主要從事立法項目、行政規(guī)范性文件審查、行政執(zhí)法事項審查評查、行政復議、行政訴訟等政府法律服務。常年為各政府機關(guān)提供法律服務，現(xiàn)為城北區(qū)政府、青海省醫(yī)療保障局、西寧市生態(tài)環(huán)境局、門源縣醫(yī)療保障局等政府、機關(guān)法律顧問。
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