陜西省地區(qū)2020年度執(zhí)行異議類案件中，執(zhí)行標(biāo)的為房屋的案件主要可分為對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋提出異議；對(duì)登記在開發(fā)商名下的商品房提出異議；對(duì)辦理了物權(quán)預(yù)告登記的房屋提出異議等類型。在這些案件中，案外人提起執(zhí)行異議之訴案件數(shù)量較多，僅有個(gè)別案件為申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴，具體情況如下：

根據(jù)起訴主體的不同，案外人與申請(qǐng)執(zhí)行人的訴辯主張、證據(jù)情況等均有所不同，但無論是哪一方提起訴訟，參與對(duì)抗的兩方主體基本固定，即：主張停止執(zhí)行或排除執(zhí)行涉案房屋的，在此類案件中可作為攻方當(dāng)事人；而主張不應(yīng)停止或繼續(xù)對(duì)涉案房屋執(zhí)行的，在此類案件中可作為守方當(dāng)事人。具體如下：

該部分裁判案例，是根據(jù)陜西省2020年度執(zhí)行異議之訴的相關(guān)判決整理，不能代表標(biāo)的為房產(chǎn)的執(zhí)行異議之訴案件的全部糾紛類型及觀點(diǎn)，涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)的房產(chǎn)類執(zhí)行異議案件，本所律師已進(jìn)行單獨(dú)整理，故該部分在此分析報(bào)告中不在贅述。

一、《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、二十九條設(shè)立側(cè)重點(diǎn)不同，在具體適用時(shí)需注意其存在的差異

陜西省地區(qū)2020年度案涉標(biāo)的為房產(chǎn)的執(zhí)行異議案件中，依據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條，提出執(zhí)行異議的案件較為常見。從涉及案件的具體情況來看，第二十八條和第二十九條在具體適用時(shí)存在差異。以第二十八條提起的執(zhí)行異議案件中，案外人、被執(zhí)行人分別居于房屋買受人與出賣人的角色，因此，該條基本可以適用于所有類型的涉房產(chǎn)執(zhí)行異議案件。同時(shí)，該條側(cè)重于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意買受人，案外人在舉證時(shí)需從簽訂買賣合同、支付價(jià)款、合法占有不動(dòng)產(chǎn)以及非因自身原因未辦理過戶這四方面證明自身系不動(dòng)產(chǎn)善意買受人，法院在審理時(shí)也嚴(yán)格從這四方面進(jìn)行審查，判斷案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

而以第二十九條提起執(zhí)行異議的案件，案外人必須是商品房消費(fèi)者，被執(zhí)行人則往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，該條較之二十八條適用范圍比較狹窄。因該條側(cè)重于保護(hù)商品房消費(fèi)者居住權(quán)、生存權(quán)，故在以該條為依據(jù)提起的執(zhí)行異議案件中，案外人需從簽訂買賣合同、購(gòu)房用于居住且名下無其他用于居住的房屋以及支付價(jià)款已超過合同總價(jià)的百分之五十這三方面進(jìn)行舉證，法院在審理時(shí)則會(huì)著重審查案外人購(gòu)房是否用于居住以及名下是否再無其他用于居住的房屋，當(dāng)滿足條件時(shí)，才會(huì)支持案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求。

二、對(duì)辦理了物權(quán)預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封，是對(duì)被執(zhí)行人在履行商品房買賣合同過程中，未來可能取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益所采取的強(qiáng)制措施

在（2020）陜0304民初655號(hào)案件中，法院認(rèn)為：

1.預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的預(yù)告登記。

2.根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源局、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條之規(guī)定，對(duì)案涉房屋的查封屬于預(yù)查封性質(zhì)。

3.案外人與被執(zhí)行人簽訂《商品房買賣合同》后辦理的商品房預(yù)告登記，不能產(chǎn)生物權(quán)登記的法律效力，對(duì)案涉房屋所采取的預(yù)查封行為并非是對(duì)房屋本身的查封，只是對(duì)被執(zhí)行人在履行商品房買賣合同過程中未來可能取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益所采取的強(qiáng)制措施。

4.預(yù)查封后，被執(zhí)行人能否成為案涉房屋的所有權(quán)人尚處于未知狀態(tài)。在案涉《商品房買賣合同》已被依法解除的情況下，被執(zhí)行人已無取得案涉房屋所有權(quán)的合同依據(jù)，對(duì)案涉房屋查封的基礎(chǔ)條件已不存在。

三、商品房認(rèn)購(gòu)書并不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定，不能直接據(jù)此認(rèn)定雙方簽訂了商品房買賣合同

在（2020）陜01民初928號(hào)案件中，法院認(rèn)為：依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”本案中，認(rèn)購(gòu)書并未約定涉案房屋的權(quán)屬信息、銷售方式、交付使用條件及日期、基礎(chǔ)配套設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜，不符合《商品房銷售管理辦法》第十六條的規(guī)定。因此僅憑該商品房認(rèn)購(gòu)書并不能直接認(rèn)定雙方簽訂了《商品房買賣合同》，異議人不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

四、以消滅金錢債務(wù)為目的的以房抵債行為，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能直接取得房屋的所有權(quán)

在（2020）陜民終906號(hào)案件中，法院認(rèn)為：

1.以房抵債協(xié)議不同于房屋買賣合同，其建立的并非是以買賣房屋為目的的不動(dòng)產(chǎn)買賣法律關(guān)系。

2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之前，基于以房抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的利益，不能直接取得房屋的所有權(quán)。

3.在辦理過戶登記手續(xù)之前，房產(chǎn)的所有權(quán)仍為被執(zhí)行人所有，案外人對(duì)案涉房產(chǎn)享有的仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該權(quán)益并不優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人享有的債權(quán)，因此案外人享有的民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

五、為規(guī)避房屋限購(gòu)政策，借用具有購(gòu)房資質(zhì)的人員名義購(gòu)房，行為具有不正當(dāng)性，損害了公共利益和公共管理秩序，即使能夠證明系實(shí)際購(gòu)房人，也不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行

在（2020）陜01民終8270號(hào)案件中，法院認(rèn)為：案外人主張因其不符合西安市商品房限購(gòu)政策，便與被執(zhí)行人簽訂《房屋買賣委托協(xié)議》，委托被執(zhí)行人以其名義購(gòu)買本案所涉房屋。案外人提供的證據(jù)雖能夠證明其系實(shí)際購(gòu)房人，但其借用具有購(gòu)房資質(zhì)的人員名義購(gòu)房，故意規(guī)避房屋限購(gòu)政策，損害公共利益和公共管理秩序，其行為不具有正當(dāng)性，不符合司法解釋規(guī)定的“案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的情形。

在該案中，西安市中級(jí)人民法院從借名買房協(xié)議的效力問題角度出發(fā)，認(rèn)為為規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房行為具有不正當(dāng)性，不能產(chǎn)生排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的法律效果。這一點(diǎn)在（2020）最高法民再328號(hào)案件中也進(jìn)一步得到體現(xiàn)，同時(shí)，最高人民法院在該案中也作了更深層次的討論，即。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名買房人可依據(jù)借名買房協(xié)議要求名義購(gòu)房人將房屋過戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在未經(jīng)法定程序進(jìn)行變更登記前，借名買房人不能據(jù)此直接被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，其享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。

六、在通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與拆遷安置后設(shè)定的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利

在（2020）陜民終518號(hào)案件中，法院認(rèn)為：

1.《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”上述法律條文所確定的優(yōu)先順序?yàn)椋嘿?gòu)房消費(fèi)者的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)＞承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)＞抵押權(quán)人的抵押權(quán)＞其他普通債權(quán)。

2.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”因此，通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人，其權(quán)利優(yōu)先于其他商品房消費(fèi)者的權(quán)利。

3.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是該條規(guī)定中但書除外內(nèi)容之一。

4.結(jié)合上述相關(guān)法律條文及司法解釋規(guī)定，在通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與拆遷安置后設(shè)定的抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利。因此，申請(qǐng)執(zhí)行人就案涉房屋所設(shè)定的抵押權(quán)是在拆遷安置之后，故其主張行使抵押權(quán)，不能對(duì)抗上訴人對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利。故此，上訴人就案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

七、一房數(shù)買中，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于合法占有該房屋的買受人

在（2020）陜01民終507號(hào)案件中，法院認(rèn)為：不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)形態(tài)的證明，對(duì)物權(quán)的歸屬具有推定效力。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)生的公示公信效力主要是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人及真實(shí)所有人以外的善意第三人的利益，但產(chǎn)權(quán)證書本身并不能直接決定實(shí)體法律關(guān)系即實(shí)際權(quán)利的狀況。在審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位，但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于合法占有該房屋的買受人。

八、《商品房買賣合同》已解除，能否對(duì)抗人民法院的執(zhí)行

在（2020）陜03民終673號(hào)案件中，法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款第三項(xiàng)，上訴人提交的裁決書雖然解除了案涉《商品房買賣合同》，但是對(duì)解除后的后果未明確。本案系雙務(wù)合同，合同已經(jīng)部分履行，雙方互負(fù)返還義務(wù)，在案外人房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未返還合同價(jià)款的情況下，如果允許其排除金錢債權(quán)的執(zhí)行，將會(huì)使申請(qǐng)執(zhí)行人既執(zhí)行不到被執(zhí)行人名下的財(cái)產(chǎn)，又執(zhí)行不到本應(yīng)返還給被執(zhí)行人的價(jià)款，顯然有失公允。為平衡各方當(dāng)事人的利益，只有在案外人已經(jīng)返還價(jià)款的情況下，才能排除普通債權(quán)人的執(zhí)行。反之，案外人未返還價(jià)款的，不能排除執(zhí)行。

九、在未發(fā)生實(shí)際支付行為，案外人也未實(shí)際居住生活的情況下，僅憑《房屋租賃合同》不足已阻卻法院的強(qiáng)制執(zhí)行

在（2020）陜08民終1096號(hào)案件中，法院認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定：“承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”。本案中，雖然在法院對(duì)被執(zhí)行人的房產(chǎn)查封前，案外人就與被執(zhí)行人簽訂了《房屋租賃合同》，但案外人及家人實(shí)際一直沒有在該房屋居住生活，且雙方約定租金也是一次性從借款和墊付款中扣除144000元、并沒有實(shí)際的支付行為，故案外人的訴請(qǐng)不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，依法不予支持。

十、名為合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商可以土地實(shí)際權(quán)利人排除法院強(qiáng)制執(zhí)行

在（2020）陜民終854號(hào)案件中，法院認(rèn)為：1.根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，案涉《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，約定雙方聯(lián)合開發(fā)案涉土地，由某公司全部墊資建設(shè)，自負(fù)盈虧，房屋建成后，返還某村委會(huì)約四千平方的商業(yè)用房，歸某村委會(huì)所有，其余商用房歸某公司所有。原審認(rèn)定雙方簽訂的《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》實(shí)屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并無不當(dāng)。2.案涉土地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記在某村委會(huì)名下，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書作為物權(quán)憑證，僅具有權(quán)利推定的效力，不能當(dāng)然作為唯一權(quán)利人認(rèn)定的依據(jù)，從《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》約定的內(nèi)容及實(shí)際履行情況看，某公司實(shí)際投資、實(shí)際控制項(xiàng)目建設(shè)、實(shí)際占有案涉土地，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第二條之規(guī)定，可以認(rèn)定某公司對(duì)包括案涉土地使用權(quán)在內(nèi)的項(xiàng)目享有物權(quán)，系實(shí)際權(quán)利人，原審法院認(rèn)為某公司提供的證據(jù)足以證明其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益亦無不當(dāng)。

十一、因開發(fā)商自身的原因未取得案涉房屋的預(yù)售許可證，不能據(jù)此直接認(rèn)定《商品房買賣合同》無效

在（2020）陜01民再214號(hào)案件中，法院認(rèn)為：1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百五十三條、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第十四條的規(guī)定，確認(rèn)當(dāng)事人之間簽訂的合同是否有效關(guān)鍵在于合同規(guī)定是違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定還是管理性強(qiáng)制性規(guī)定。若是違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，則合同無效；反之對(duì)于違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的則應(yīng)根據(jù)案件具體情形確認(rèn)合同的效力。2.商品房預(yù)售許可證明是開發(fā)商向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理的預(yù)售登記，作為一種行政許可是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；沒有預(yù)售許可證，開發(fā)商應(yīng)受到行政處罰，但并不能以此影響當(dāng)事人之間訂立合同的效力。3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。這里的“應(yīng)當(dāng)”僅僅是一種管理性強(qiáng)制性條款，而非效力性強(qiáng)制性條款。4.案外人已支付了超過合同約定房屋總價(jià)款的百分之五十的房款，且所購(gòu)商品房系用于居住并在其名下無其他用于居住的房屋，其依法享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利。

十二、涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門審批，無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移

在（2020）陜04民終2255號(hào)案件中，法院認(rèn)為：

1.涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，需辦理相關(guān)審批手續(xù)，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由合同的受讓方直接與房地產(chǎn)管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金。涉及劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，需辦理相關(guān)審批手續(xù)，經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)由合同的受讓方直接與房地產(chǎn)管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金。

2.該審批行為是物權(quán)變動(dòng)的必要條件，未經(jīng)審批，將無法辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，具體到本案，涉案房屋所有權(quán)人仍為被執(zhí)行人，原審法院查封、執(zhí)行正確。

以上即為本所律師梳理的陜西省地區(qū)2020年度，標(biāo)的為房屋的執(zhí)行異議類案件情況，供讀者參考。