2004年2月10日，最高人民法院，國(guó)土資源部，建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號(hào)】（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）?！锻ㄖ肥鍡l規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”據(jù)此，對(duì)于被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的還未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)，人民法院可以進(jìn)行預(yù)查封。同時(shí)《通知》第二十二條規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”據(jù)此，預(yù)查封是一種對(duì)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移的限制性措施。

綜上，可以得出“預(yù)查封”是一種對(duì)被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房產(chǎn)所采取的限制性措施。而通常此類(lèi)房產(chǎn)尚未進(jìn)行物權(quán)登記，僅僅是履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)。而正式查封是指人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的動(dòng)產(chǎn)或有權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)所采取的的限制性措施。具體來(lái)說(shuō)主要存在以下兩點(diǎn)區(qū)別：第一，正式查封的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬清晰，通常歸被執(zhí)行人所有；而預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)通常還未辦理產(chǎn)權(quán)登記，所有權(quán)暫時(shí)不歸被執(zhí)行人所有。第二，正式查封的房產(chǎn)在查封期間，登記機(jī)關(guān)不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更；而預(yù)查封期間，登記機(jī)關(guān)可以將預(yù)查封的土地、房屋權(quán)屬登記到被執(zhí)行人名下。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百八十六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分。……”據(jù)此，一般情況下被執(zhí)行的房產(chǎn)如果要進(jìn)行處分，則需要人民法院先采取查封措施。（即如果人民法院需對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，則應(yīng)當(dāng)首先確定其對(duì)案涉房產(chǎn)具有處置權(quán)。）同時(shí)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第一條：“執(zhí)行過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。……”之規(guī)定，如果法院對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了首先查封，那么首先查封法院便享有對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的處置權(quán)，除非存在商請(qǐng)移送的情形。但是如果首先查封僅僅為預(yù)查封，查封法院能否對(duì)其進(jìn)行拍賣(mài)？為此，筆者通過(guò)自身經(jīng)驗(yàn)與法律檢索發(fā)現(xiàn)實(shí)踐中對(duì)此存在兩種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為法院不得直接拍賣(mài)預(yù)查封的房產(chǎn)（此觀點(diǎn)為主流觀點(diǎn)）

主要理由有三點(diǎn)：

第一，《通知》第十六條規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和所附的裁定書(shū)辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。”據(jù)此，預(yù)查封不能等同于正式查封，需要將案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證辦理至被執(zhí)行名下時(shí)，預(yù)查封才會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴榉?，法院才能進(jìn)行拍賣(mài)。

第二，《通知》十八條雖然規(guī)定：“預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿(mǎn)之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。”但此處的含義僅為預(yù)查封與正式查封都均有限制房屋權(quán)屬進(jìn)行轉(zhuǎn)移的含義，而非允許拍賣(mài)的含義。

第三，根據(jù)《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第一條：“在執(zhí)行程序中，被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)被查封、扣押、凍結(jié)后，人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)或者采取其他執(zhí)行措施。”之規(guī)定，人民法院應(yīng)對(duì)被執(zhí)行人名下所有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行執(zhí)行，而預(yù)查封的房產(chǎn)在所有權(quán)未變更至被執(zhí)行人名下時(shí)仍歸開(kāi)發(fā)商所有，因此人民法院無(wú)權(quán)對(duì)還未登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。同時(shí)，例如（2020）最高法民申2441號(hào)等案例也認(rèn)同此觀點(diǎn)：“預(yù)查封區(qū)別于正式查封，預(yù)查封針對(duì)的是被執(zhí)行人尚不享有物權(quán)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。本案預(yù)查封保全的僅是何某基于商品房預(yù)售合同對(duì)某泰公司享有的不確定的合同權(quán)利。只有在案涉房屋完成本登記，何某取得案涉房屋物權(quán)，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，才能對(duì)案涉房屋進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)，以滿(mǎn)足某輔公司對(duì)何某享有的債權(quán)。”

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為法院可以直接拍賣(mài)預(yù)查封的房產(chǎn)

主要理由有三點(diǎn)：

第一，根據(jù)《通知》十八條規(guī)定的文義理解，預(yù)查封的效力等同于正式查封，因此正式查封可以對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，則預(yù)查封必然也可以對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)。

第二，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”之立法目的，法律主要在于保護(hù)購(gòu)房者的物權(quán)期待權(quán)，因此如果銀行在執(zhí)行購(gòu)房人的房產(chǎn)時(shí)開(kāi)發(fā)商以其為所有權(quán)人為由提出執(zhí)行異議，那么債權(quán)人也可以依據(jù)此條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行。也即說(shuō)明即使購(gòu)房者未辦理產(chǎn)權(quán)證，但其對(duì)所有權(quán)的期待利益依然存在，人民法院可以執(zhí)行案涉房產(chǎn)。

第三，在按揭貸款購(gòu)房的交易模式下，由于購(gòu)房人未完成產(chǎn)權(quán)登記，無(wú)法辦理正式抵押，因此債權(quán)人在無(wú)法取得正式抵押權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商作為保證人必然承擔(dān)階段性連帶保證責(zé)任，也即開(kāi)發(fā)商必然也是被執(zhí)行人。因此，即使認(rèn)定房屋所有權(quán)仍歸開(kāi)發(fā)商所有，那么在開(kāi)發(fā)商成為被執(zhí)行人時(shí)，法院也可以對(duì)預(yù)查封的房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，不存在所有權(quán)的障礙。

一、具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的情況下，積極協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商為借款人辦理產(chǎn)權(quán)登記

根據(jù)《通知》第十六條，如果將案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦理至購(gòu)房者名下時(shí)，預(yù)查封就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)檎讲榉?，銀行申請(qǐng)法院進(jìn)行評(píng)估拍賣(mài)將不存在任何障礙。同時(shí)由于產(chǎn)權(quán)已辦理至購(gòu)房者名下，因此預(yù)抵押也能轉(zhuǎn)變?yōu)檎降盅?，開(kāi)發(fā)商也將解除其保證責(zé)任。因此，應(yīng)積極協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商為借款人辦理產(chǎn)權(quán)登記。

二、在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦理首次登記且開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人同為執(zhí)行人的情況下，積極協(xié)調(diào)法院進(jìn)行拍賣(mài)

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《擔(dān)保制度解釋》”）第五十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。”該條理解與適用的書(shū)中認(rèn)為：“所謂建筑物首次登記，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建筑物竣工驗(yàn)收后就建筑物所有權(quán)辦理的首次登記（俗稱(chēng)“大產(chǎn)證”），而非抵押人自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次登記（俗稱(chēng)“小產(chǎn)證”）。”據(jù)此，在此種情況下，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備協(xié)助購(gòu)房者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的條件，但由于購(gòu)房人自身原因，例如不主動(dòng)繳納契稅等導(dǎo)致陷入過(guò)戶(hù)僵局。因此，雖然不得拍賣(mài)預(yù)查封房產(chǎn)為目前主流觀點(diǎn)，但現(xiàn)有法律規(guī)定也并未對(duì)此作出禁止性規(guī)定，故可以協(xié)調(diào)法院進(jìn)行拍賣(mài)。同時(shí)，在此種情形下開(kāi)發(fā)商也屬于被執(zhí)行人，不存在所有權(quán)障礙。并且如法院不允許此種情形下對(duì)被執(zhí)行人房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)，則會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房人以故意不繳納契稅等方式逃避執(zhí)行的情形。以下是此種情形下部分法院對(duì)預(yù)查封房產(chǎn)發(fā)布的拍賣(mài)公告。

根據(jù)上圖可知：

第一，雖然預(yù)查封的房產(chǎn)拍賣(mài)不會(huì)像正式查封的房產(chǎn)一樣在拍賣(mài)公告中載明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)，但是可以在拍賣(mài)公告中載明商品房買(mǎi)賣(mài)合同編號(hào)。

第二，人民法院可以給不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，要求不動(dòng)產(chǎn)登記中心在滿(mǎn)足辦理房產(chǎn)證的條件下，直接將被執(zhí)行人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理到競(jìng)買(mǎi)人名下。同時(shí)給開(kāi)發(fā)商發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，要求開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)。

第三，相比與正式的查封拍賣(mài)，預(yù)查封拍賣(mài)會(huì)產(chǎn)生兩次需要競(jìng)買(mǎi)人繳納的稅費(fèi)，例如契稅等。即將案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至被執(zhí)行人名下，會(huì)產(chǎn)生一次契稅等；然后再將案涉房產(chǎn)過(guò)戶(hù)至競(jìng)買(mǎi)人名下，還會(huì)再產(chǎn)生一次契稅等。而這些稅費(fèi)只需要在拍賣(mài)公告寫(xiě)明：“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買(mǎi)受人自行辦理，交易過(guò)程中產(chǎn)生稅費(fèi)依照稅法等相關(guān)法律法規(guī)和政策的規(guī)定，由雙方各自承擔(dān)。”即可。

同時(shí)，實(shí)踐中關(guān)于稅費(fèi)的處理一般為競(jìng)買(mǎi)人在過(guò)戶(hù)時(shí)將出賣(mài)人與買(mǎi)受人各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)先行墊付，然后競(jìng)買(mǎi)人過(guò)戶(hù)成功后再以完稅憑證到法院進(jìn)行報(bào)銷(xiāo)。因此，如競(jìng)買(mǎi)人愿意將被執(zhí)行人未繳納的契稅等進(jìn)行補(bǔ)繳且符合稅法等相關(guān)規(guī)定時(shí)，法院同意拍賣(mài)將保障申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，也最大限度減少對(duì)被執(zhí)行人權(quán)益影響，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

三、在開(kāi)發(fā)商未辦理首次登記且開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人同為執(zhí)行人的情況下，雖欠缺法律依據(jù)，但也應(yīng)積極協(xié)調(diào)法院進(jìn)行拍賣(mài)

此種情形下雖然查封依舊為預(yù)查封，且開(kāi)發(fā)商并未取得大產(chǎn)證，不具備給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的條件，但依然存在部分法院對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)（有觀點(diǎn)也認(rèn)為因?yàn)榉课葸€沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，所以此拍賣(mài)不屬于對(duì)房屋的拍賣(mài)，而屬于對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的拍賣(mài)）。但持反對(duì)意見(jiàn)的人認(rèn)為此種情形下由于案涉房屋目前開(kāi)發(fā)商還未進(jìn)行首次登記，故無(wú)法將案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至競(jìng)買(mǎi)人名下。同時(shí)法院不應(yīng)主動(dòng)對(duì)合同雙方主體進(jìn)行強(qiáng)制變更，故法院此種做法并不符合法律規(guī)定，也不具有操作的現(xiàn)實(shí)性。但實(shí)踐中確實(shí)有法院在此種情形下會(huì)對(duì)預(yù)查封房屋進(jìn)行拍賣(mài)。具體操作方式為：在競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)買(mǎi)成功后，人民法院會(huì)向開(kāi)發(fā)商和不動(dòng)產(chǎn)中心發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知，要求注銷(xiāo)原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，同時(shí)以原房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容和條件與競(jìng)買(mǎi)人重新簽約。 

綜上，雖然預(yù)查封房產(chǎn)不能進(jìn)行拍賣(mài)屬于主流觀點(diǎn)，但在實(shí)踐過(guò)程中如果不區(qū)分情況就認(rèn)定預(yù)查封房產(chǎn)不能進(jìn)行拍賣(mài)，則會(huì)使債權(quán)人陷入執(zhí)行困境，也會(huì)使得被執(zhí)行人采取此種方式逃避執(zhí)行。因此筆者并不對(duì)上述觀點(diǎn)的對(duì)錯(cuò)進(jìn)行評(píng)判，僅期望為債權(quán)人提供幾種處理思路，也歡迎各位同仁交流探討。