A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與孔某房屋租賃合同糾紛案

•審理法院：青海省西寧市中級人民法院

•案號：（2021）青01民終486號

•基本案情：A房地產(chǎn)公司與孔某于2019年7月4日簽訂了一份《A商貿(mào)中心臨街商鋪（外鋪）租賃合同》，約定孔某承租A房地產(chǎn)公司臨街外鋪1-707號商鋪一間，用途為經(jīng)營藥品，租賃期限為三年，自2018年1月20日至2021年1月19日，單價為每平方米300元，當(dāng)年優(yōu)惠后的年租金為482592元，半年一交租金，合同簽訂后，孔某足額繳納了2019年1月20日至2019年7月20的房租241296元，對于2019年7月20日至2020年1月19的房租，孔某只繳納了150000元，尚欠91296元未繳納。2020年7月，孔某因經(jīng)營不善，中止了經(jīng)營活動，搬離了商鋪。2020年1月19日至搬離前的房租分文未交。2020年的物業(yè)費也未繳納。另查，孔某向A房地產(chǎn)公司繳納押金100000元。

•A房地產(chǎn)公司的上訴請求（節(jié)選）：撤銷原判，改判支持A房地產(chǎn)公司一審訴訟請求，即判令孔某支付A房地產(chǎn)公司商鋪租賃費：486144元。

•本案爭議焦點（節(jié)選）：孔某應(yīng)否承擔(dān)逾期支付租金的違約責(zé)任？

•法院認為（節(jié)選）：本案中孔某未在租賃期限屆滿前三個月內(nèi)向A房地產(chǎn)公司提出繼續(xù)承租的意思表示，說明孔某不再續(xù)租商鋪，A房地產(chǎn)公司作為理應(yīng)明知租賃合同于2021年1月19日到期后，雙方的租賃關(guān)系即終止，A房地產(chǎn)公司依據(jù)合同約定有權(quán)收回房屋。A房地產(chǎn)公司在孔某已于2020年7月停止經(jīng)營行為，孔某未按約定提出繼續(xù)承租的情況下，未及時收回房屋，致使損失擴大的責(zé)任在于A房地產(chǎn)公司，因此自2021年1月20日至2021年3月29日共計69天的房屋租金100905.60元，理應(yīng)由A房地產(chǎn)公司自行承擔(dān)。

減損規(guī)則，即減輕損失規(guī)則，此規(guī)則源于英美普通法，現(xiàn)已被大多數(shù)國家立法及判例所承認。我國民法體系也對減損規(guī)則做出了明確的規(guī)定，《民法典》第五百九十一條規(guī)定：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大；沒有采取措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失請求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方負擔(dān)。減損規(guī)則是法律明確規(guī)定守約方的法定義務(wù)，目的在于維護公平、誠信原則，防止違約后損失無限擴大。

承租人單方違約后，法律規(guī)定出租人需要采取適當(dāng)措施防止損失擴大，但是我國立法并未對“適當(dāng)措施”作出明確的規(guī)定，審判活動中也需要法官通過行使自由裁量權(quán)來判斷。在實務(wù)中，判斷出租人采取適當(dāng)措施的合理性標準有：一是要在出租人行為時或應(yīng)為行為時進行判斷，而不應(yīng)以事后的情況來衡量先前的行為是否合理；二是要看受損害方的主觀方面是否為善意。如果出租人在行為時采取了一個理性的人都會采取的措施，不管客觀結(jié)果上是否成功避免或者防止了損失的擴大，則出租人采取的措施就是適當(dāng)?shù)?，對于防止損失擴大中出的費用，可以要求承租人賠償。在簽訂房屋租賃合同時，當(dāng)事人雙方可以對“適當(dāng)措施”進行明確約定，例：合同可以約定，承租人單方面違約后，對于其未從租賃房屋內(nèi)搬離的物品，出租人有權(quán)進行清點記錄在冊后，對承租人的物品轉(zhuǎn)移至其他地方，承租人應(yīng)向出租人支付物品搬運費、保管費及其他費用，由此造成的損失由承租人自行承擔(dān)等。因此，當(dāng)承租人在合同期限未屆滿前就搬離的，出租人應(yīng)當(dāng)積極采取收回房屋等措施，否則，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)擴大等損失。

通說認為，誠信原則是減損規(guī)則的基石，在誠信原則的要求下，房屋租賃合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)保持一定的平衡性，并保持個人利益與社會利益的一致性，其所表達的是一種公平正義的社會理念，是一種具體化的道德準則，同時又以利益平衡來體現(xiàn)公平正義。承租人單方違約，受損害方未盡到減輕損失義務(wù)，構(gòu)成對誠信原則的違反。

二是基于經(jīng)濟效益基礎(chǔ)。從一定程度上說，減損規(guī)則實際上能夠促進社會資源及經(jīng)濟資源的整合和合理配置，保障經(jīng)濟活動能夠公平公正地進行，有效預(yù)防因個人得失而對整個社會產(chǎn)生的影響。三是近因理論基礎(chǔ)。近因理論主要來源于因果關(guān)系，而因果關(guān)系又可以詳細劃分為遠因和近因。遠因理論對違約行為與損失并不能被很好地界定，而近因理論則能夠?qū)`約行為的損失加以確定并進行預(yù)防。

首先，在社會主義市場經(jīng)濟的大背景下，減損規(guī)則發(fā)揮著重要的經(jīng)濟功能：即鼓勵資源的有效配置，當(dāng)承租人單方面違約后，要求出租人積極面對違約行為，鼓勵出租人積極收回房屋另行出租，避免社會資源的浪費。因此，減損規(guī)則可以促使守約的出租人按有利于經(jīng)濟效益，增進社會整體效益的方式去行為。其次，減損規(guī)則有利于實現(xiàn)法的社會價值，即法律不僅僅在于防止和填補個人損失、糾正社會不公現(xiàn)象，而在于促進社會福利和整個社會的繁榮。最后，從房屋租賃合同雙方當(dāng)事人的角度出發(fā)，減損規(guī)則是對承租人和出租人之間的風(fēng)險進行重新分配。當(dāng)承租人違約后，出租人不管怎樣都需要積極采取措施將降低違約損失，否則由出租人承擔(dān)由此造成的擴大損失，因出租人為防止損失擴大支付了必要費用的，則由承租人來承擔(dān)。

在房屋租賃合同中，減損規(guī)則作為一種承租人違約后積極推動出租人采取減損措施的制度是誠信原則的具體要求，同時也是為了節(jié)約社會資源，促進社會資源的合理配置。然而，減損規(guī)則也具有其弊端，減損規(guī)則的側(cè)重點是鼓勵未違約的出租人履行相關(guān)的義務(wù)，而忽視了對作為違約方的承租人采取積極的措施進行違約制止。因此，減損規(guī)則在房屋租賃合同中的適用，應(yīng)當(dāng)考慮到雙方的利益關(guān)系，盡可能地找到一個使用平衡點。