上一次，筆者借最高院的案例帶各位想在成都上車的朋友們明確了“借名買房”的風險（《成都購房指南一丨“借名買房”經(jīng)不起法律深究》）。今天，筆者接著來說成都購房新政中另一個萬眾矚目的存在——法拍房。
2021年3月22日，成都正式將法拍房納入限購、限售范圍。
在此之前，成都法拍房的熱度可謂是一時無二！不僅頻繁拍出“天價房”，甚至出現(xiàn)法拍房成交價格遠超市場價的情況。究其原因，無非是因法拍房沒有設置限購門檻，為眾多想在成都上車的朋友們開了一扇隱形的門，奈何房源畢竟有限，從而導致不少房源的溢價率高達近150%，且遠超二手房掛牌均價。
如今，法拍房納入限購、限售范圍，熱度下降之后成交價也已經(jīng)逐步回落到了正常區(qū)間，通過購買法拍房而規(guī)避成都的限購政策已然成為歷史。隨著價格回落、競拍人數(shù)的驟減，法拍房的性價比也隨之提升，部分有資格的朋友就認為撿漏的機會來了……但是，真的如此嗎？
今天，筆者就來跟大家聊聊，法拍房那些不得不說的事兒！
天價費用預料外
河南小張的故事
河南小張以100萬元的價格成功拍下一套法拍房，本以為是撿了個大便宜，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，被物業(yè)告知需繳納50萬元的“天價”物業(yè)費，感到頭禿的小張也只能無奈接受。
筆者有話說
「拍前調(diào)查不可少，盲目參拍風險大！」
關注過法拍房的朋友應該會注意到，在法拍房線上拍賣的界面中，法院大都會明確告知：
“標的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均由買受人承擔”。
因此，競拍人拍下法拍房的成本，可不僅僅限于明碼標價的拍賣價格，若未通過專業(yè)機構對心儀的法拍房進行盡職調(diào)查，將有很大可能會面臨猶如河南小張從天而降的“天價”物業(yè)費一般，“心儀”的法拍房搖身一變成了“心塞”的法拍房。
筆者在這里提醒各位朋友，拍前調(diào)查不可少，盲目參拍風險大！
悔拍不退保證金
杭州小張的故事
杭州小張以4000萬元的價格拍得了起拍價為2485萬元的別墅。本以為杭州小張已興高采烈入住大別墅，卻不曾想短短幾個月后，這套別墅再次上線拍賣。怎么回事？原來是杭州小張悔拍了，不僅沒能成功入住大別墅，還“賠”進去了高達450萬元的法拍房保證金！
筆者有話說
「沖動消費要不得，拍前還是要三思！」
一般來說，由于大部分朋友沒有支付全款的能力，需要銀行貸款，因此在線上拍賣公告中，法院會明確提示法拍房尾款的支付時間，一般為七天到一個月不等。
但是因為諸多主觀與客觀的因素，如貸款難度大、時間長等，有可能導致無法在法院規(guī)定的時間內(nèi)將尾款打入法院指定賬戶。若因此悔拍，則既要承擔法律后果也要承擔經(jīng)濟損失：
首先，交納的保證金不予退還，要彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價及其他費用；其次，悔拍后將不得再次參與競拍；同時，若系無正當理由悔拍，還會影響個人征信。
筆者在這里提醒各位朋友，沖動消費要不得，拍前還是要三思！
自個兒家住不進
上海小張的故事
上海小張滿心歡喜拍下一套小兩居，本以為終于在陌生的城市有了家，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，發(fā)現(xiàn)自己家里有一名副其實的“老賴”，態(tài)度強硬不說，更是油鹽不進。上海小張找了警察找法院，找了法院找法官，最終卻得了個各方推諉踢皮球的結果，家里人知道后不僅沒有安慰，反而責怪起小張大膽買法拍房的決定，著實心塞。
筆者有話說
「要想麻煩少，拍前要詢問！」
法拍房大多是因被執(zhí)行人資不抵債，而后被法院依法執(zhí)行，且大多法拍房的原房主本身就是“老賴”。
一般來說，有些法拍房的公告中法院會明確房屋已清退或者法院負責清退，該類法拍房就不存在“住不進”的風險。
但是依然有少部分法拍房是需要買受人自行清退，此時就會遇到最麻煩的風險——與原住戶之間的交涉。
因此，各位朋友在挑選法拍房的時候，應當盡量提前找辦案法官、輔拍機構進行詢問，了解房主配合程度以及法院是否負責清退。如果不幸遇到上海小張的這種情況，可以申請法院強制清退，若占有者沒有其他住房的，也可以租金形式解決，涉及到刑事糾紛可報案，報案不受理的還可自訴等。
筆者在這里提醒各位朋友，要想麻煩少，拍前要詢問！
莫名其妙成房東
青海小張的故事
青海小張以123萬元拍得了一套產(chǎn)權為40年的法拍房，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，被告知房下有一租期長達40年的租戶。莫名其妙住不進自己家還成了房東的小張感到焦頭爛額。
筆者有話說
「房東身份可不香，拍前調(diào)研少不了！」
青海小張很明顯是碰上惡意出租的行為了，面臨這種情況，小張若想要順利的入住或者正常居住可能要經(jīng)過漫長的訴訟等程序才能達到最終目的，等所有阻礙真正消除，小張或許已經(jīng)被消耗成老張了。
大部分法拍房的公告中會明確該房屋是否有租賃情況，但是仍然有部分法拍房要求競拍者自行了解房屋的租賃情況。
我國的現(xiàn)行法律中規(guī)定了買賣不破租賃原則，即抵押前租賃的，租賃優(yōu)先，抵押登記后租賃的，抵押優(yōu)先，租賃優(yōu)先時可帶租拍賣。值得注意的是，按法律原則，房主變更后租金應交新房主，但一般長期租賃是一次性支付租金，新房主很難拿到房租。
筆者在這里提醒各位朋友，房東身份可不香，拍前調(diào)研少不了！
落不了戶的學區(qū)房
沒有小張的故事
但筆者有話說
「專業(yè)知識要了解，不知所措吃大虧！」
法拍房之所以成為很多人的選擇，還有一個原因就是看重該法拍房的學區(qū)資格，希望借此解決戶口問題。
但法院可不是保姆，不會一路解決落戶問題。一般各位朋友又無法直接調(diào)查戶口信息，因此只能通過房主配合間接調(diào)查。
如果有個成都小張在法拍房成交之后遭遇原房主惡意占用戶口不遷出，那么可以根據(jù)《成都市戶籍登記服務管理辦法》第十九條規(guī)定維護自身的合法權益，“房屋所有權、使用權發(fā)生轉(zhuǎn)移、新住戶要求戶口遷入而原住戶拒不遷出的，新住戶可按本辦法第十六條申報立戶登記。原住戶戶口，經(jīng)告知或公示15個工作日后，由公安派出所或辦證中心將其戶口遷移至轄區(qū)內(nèi)的公共集體戶。”
筆者深知，即便法拍房風險花樣百出，也攔不住各位朋友想要上車的心情。這也是為何筆者想要專門就“法拍房”與各位朋友閑聊一二，希望能借此盡綿薄之力，避免各位成為筆者筆下的某個小張。
今日到此，下次咱接著再聊。
