房屋租賃合同關(guān)系中，房屋占有使用費是指房屋租賃合同被認(rèn)定無效、履行期限屆滿、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋實際占有人繼續(xù)占有、使用房屋而應(yīng)當(dāng)向出租人支付的相應(yīng)費用，房屋占有使用費的發(fā)生一般是承租方逾期搬離房屋而產(chǎn)生的。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應(yīng)予支持。”本文將著重討論房屋租賃合同中房屋占有使用費如何確定的問題。

一、房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”因上述法律規(guī)定對房屋租賃合同無效后房屋占有使用費如何確定作了明確的規(guī)定，因此租賃合同無效后，法院以原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為參照尺度，并結(jié)合案件的具體情況行使自由裁量權(quán)，實務(wù)中對此爭議不大。

根據(jù)最高人民法院審理的（2018）最高法民申5672號民事裁定，雖然雙方簽訂的《廠房租賃合同》被認(rèn)定無效，但案涉廠房一直由平高集團占有并使用，二審法院認(rèn)定平高集團按照《廠房租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費，于法有據(jù)。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。

二、房屋租賃合同當(dāng)事人未約定合同履行期限屆滿或解除后房屋占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)或計算方式，實務(wù)中對房屋占有使用費的確定，有不同的觀點

（一）按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定

根據(jù)青海省西寧市中級人民法院（2017）青01民終400號民事判決，承租人趙生花按約承租房屋，因趙生花與朝陽商城在未能達成續(xù)租協(xié)議的情況下，應(yīng)當(dāng)在明確約定的租賃期間屆滿后將租賃物返還朝陽商城，朝陽商城要求解除雙方簽訂的租賃合同的理由成立，二審應(yīng)予支持。故對朝陽商城要求趙生花返還租賃房屋的請求依法應(yīng)予支持。趙生花逾期未將租賃房屋返還朝陽商城，依法應(yīng)當(dāng)參照占用期間雙方的租賃合同約定的租賃費向朝陽商城支付占有使用費23104元。據(jù)此，實務(wù)中存在人民法院根據(jù)原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費。

（二）按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號）要求：“在調(diào)整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護守約方的原則。”當(dāng)承租人蓄意違約，不及時騰退租賃房屋時，參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定占有使用費，其遵循的邏輯是認(rèn)為原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人的損失相當(dāng)，因為違約方的違約行為，若按照原租賃合同約定的租金支付房屋占用使用費，實則是縱容了違約方的違約行為，即便其承擔(dān)了違約責(zé)任，但也無法彌補因此造成守約方的利益損失。同時參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”之規(guī)定。實務(wù)中，存在部分人民法院按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費的情形。

根據(jù)江蘇省高級人民法院（2017）蘇民申1179號民事裁定，本案一審過程中，房屋租賃合同期限已屆滿，大唐公司應(yīng)按約交還涉案租賃房屋。大唐公司未能如約交還涉案房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)房屋占有使用費。鑒于大唐公司拒絕配合有關(guān)評估機構(gòu)對涉案房屋的占有使用費標(biāo)準(zhǔn)進行評估，一、二審法院依據(jù)無錫市住房保障和房產(chǎn)管理局2015年第二季度相關(guān)報告公布的江蘇省無錫市北塘板塊住宅租賃費用加權(quán)平均值以及同地段酒店租賃價格標(biāo)準(zhǔn)，酌定涉案租賃房屋逾期占有使用費按0.8元/㎡每日標(biāo)準(zhǔn)計算，并無不當(dāng)。

根據(jù)青海省中級人民法院（2020）青01民終2128號民事判決，因英匯賓館在限定的期限內(nèi)未交付房屋，此后仍占有使用案涉房屋，故應(yīng)支付此期間的房屋使用費。但是在訴訟中，雙方對此期間的房屋使用費按什么標(biāo)準(zhǔn)計算未能達成一致，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第二款規(guī)定“價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行，……”房屋租賃屬于市場經(jīng)營行為，應(yīng)按市場價格確定占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)，雙方對房屋占有使用期間的市場價格無法達成一致，鑒于澤庫縣人民政府申請，一審法院委托鑒定機構(gòu)對雙方爭議的使用費標(biāo)準(zhǔn)進行鑒定并無不當(dāng)，鑒定機構(gòu)依據(jù)占有使用期間的同一地區(qū)、同一房屋類型的市場租金標(biāo)準(zhǔn)作為參考，鑒定意見確定的房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)符合同類房屋的市場價格的客觀實際。

三、筆者建議

（一）為了減少爭議，避免訴累，當(dāng)事人可在房屋租賃合同中約定更高標(biāo)準(zhǔn)的房屋占有使用費；

（二）當(dāng)事人對房屋占有使用費存在爭議的情況下，可通過鑒定程序?qū)ν囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)進行確定，按照市場價格確定占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)。