基礎設施公募REITs 在國內的發(fā)展情況
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受全球“新冠”疫情影響，國內經濟存在衰退現象，傳統(tǒng)的海外投資對中國經濟的拉動作用不大，各地政府依靠城投負債開展基礎設施建設的方式無法持續(xù)，此種情況項下，基礎設施公募REITs成為國家盤活存量資產、拓寬社會資本投資渠道、促進形成投資良性循環(huán)的重要手段。
2004年1月，國務院發(fā)布《關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，指出“要積極探索并開發(fā)資產證券化品種”。REITs作為資產證券化的一個種類，開始受到各界關注。2020年4月24日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，中國公募REITs正式啟航；2021年6月21日，首批基礎設施公募REITs試點項目在滬深證券交易所掛牌，中國公募REITs市場正式形成，截止2022年底，共有25個項目發(fā)行上市，涵蓋產業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲物流等重點領域。從2004年到2023年，基礎設施公募REITs 已經發(fā)展近19年，樹人律師將圍繞基礎設施公募REITs在國內的發(fā)展情況、發(fā)展過程中存在的問題等方面進行深入研究，供擬開展公募REITs項目的企業(yè)參考。
一、國內REITs的發(fā)展歷程
近年來，公募基礎設施REITs逐漸在資本市場中嶄露頭角”。2004年，公募REITs開始早期理論探索、2014年，國內開始“類REITs”的產品實踐，2020年，公募REITs時代正式到來。國內REITs的發(fā)展歷程如下：
二、我國基礎設施公募REITs發(fā)展情況
（一）整體情況
根據上海證券交易所發(fā)布的公告，截至2022年12月底，我國共有25只基礎設施公募REITs產品，大多數發(fā)行方為國企、央企。從已發(fā)行產品的底層資產來看，交通基礎設施及園區(qū)基礎設施占比居多。2022年7月，上海證券交易所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》，將保障性租賃住房納入范圍，因此，使得部分保障性租賃住房REITs成功發(fā)行上市。
（二）具體領域
根據《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》《國家發(fā)展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》《國家發(fā)展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》等文件規(guī)定，我國基礎設施公募REITs的投向主要集中于倉儲物流、園區(qū)基礎設施等九大領域。具體如下：
三、國內基礎設施公募REITs發(fā)展過程中的問題
美國作為最早推出不動產投資信托基金的國家，也是目前全球最大、最重要、最成熟的市場，市場規(guī)模占全球市場總規(guī)模的近2/3。美國的REITs首先立法于1960年美國《國內稅收法》，同年，美國國會通過《房地產投資信托基金法案》，標志著REITs制度建立的開端。與美國等REITs市場成熟的國家相比，國內基礎設施REITs在發(fā)展過程中將可能面臨一些問題
（一）基礎設施公募REITs受國內稅收制度限制
在成熟的REITs市場中通常通過修改稅法來保障REITs產品在稅收方面的優(yōu)惠。國內暫無針對REITs產品的稅收相關法律文件。從其他國家的REITs市場發(fā)展情況來看，稅收政策直接影響著REITs產品的收益水平，以及相較其他投資產品的吸引力，而中國在基礎設施建設和房地產開發(fā)領域存在大量稅費成本。公募REITs若想健康發(fā)展，離不開國內對應的稅收制度安排。
（二）專業(yè)項目公司的運營管理水平整體不高
在REITs結構中底層資產的運營管理通常由專業(yè)項目公司進行運營，而中國市場仍處在初級階段，專業(yè)項目公司、物業(yè)公司的運營水平相較發(fā)達國家仍有差距，底層資產的運營水平存在不確定性。專業(yè)項目公司的運營管理水平對項目收益具有重要影響，因此，提升項目公司的管理水平在REITs市場上就顯得尤為重要。
（三）優(yōu)質底層資產較為稀缺
REITs的一大重要功能是為產品發(fā)起人提供資金退出渠道。在中國市場中，現階段優(yōu)質資產仍是稀缺的。對于優(yōu)質項目持有人而言，將持有項目上市發(fā)行REITs的動力并不充足。同時REITs的收益依賴長期運營收益，因此，篩選出優(yōu)質底層資產也是至關重要的。
公募REITs產品推出以來，獲得了產業(yè)界和資本界的廣泛關注，市場各方高度認可其作為深化金融供給側改革，促進經濟雙循環(huán)發(fā)展的重要作用。相較于國外部分國家，中國的基礎設施公募REITs起步較晚，但對中國經濟的帶動作用卻日益顯著，未來在中國金融領域，基礎設施公募REITs還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。
作者介紹
宋明娟律師是青海樹人律師事務所金融證券部律師，入職以來，負責參與、承辦多家單位企業(yè)改制、股權激勵、并購重組、不良資產等專項業(yè)務。其中包括青海省多家全民所有制企業(yè)改制項目、青海省第一家化工類企業(yè)股權激勵項目、青海省首例醫(yī)美類企業(yè)股權激勵項目、青海省多家銀行金融機構數十項不良資產業(yè)務、青海省某上市公司股權收購項目、青海省某政府投資平臺主要推進的債務重組業(yè)務，在專項業(yè)務領域具有豐富的經驗。
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樹人律師事務所成立于2003年5月，系一家一體化運營管理的律師事務所。目前，樹人所已經在西寧、北京、成都等地設有辦公室，業(yè)務遍及20多個省份，還獲得“全國優(yōu)秀律師事務所”的榮譽。
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