《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》第三條規(guī)定：“本規(guī)定所稱基礎(chǔ)資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權(quán)屬明確，可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流且可特定化的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)?；A(chǔ)資產(chǎn)可以是單項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，也可以是多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的資產(chǎn)組合。前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)權(quán)利或者財(cái)產(chǎn)，其交易基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)真實(shí)，交易對(duì)價(jià)應(yīng)當(dāng)公允，現(xiàn)金流應(yīng)當(dāng)持續(xù)、穩(wěn)定?；A(chǔ)資產(chǎn)可以是企業(yè)應(yīng)收款、租賃債權(quán)、信貸資產(chǎn)、信托受益權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)，以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》第二條規(guī)定資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)實(shí)行負(fù)面清單管理。《資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單指引》規(guī)定的負(fù)面清單如下表：

綜上，負(fù)面清單列明了不適宜采用資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)形式、或者不符合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)監(jiān)管要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)。即實(shí)行資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負(fù)面清單范疇。

《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》第二章第二節(jié)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查分別做出以下規(guī)定：

第十三條：“對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的盡職調(diào)查包括基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律權(quán)屬、轉(zhuǎn)讓的合法性、基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況或現(xiàn)金流歷史記錄，同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流情況進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和分析。”

第十四條：“對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)合法性的盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：基礎(chǔ)資產(chǎn)形成和存續(xù)的真實(shí)性和合法性；基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)屬、涉訴、權(quán)利限制和負(fù)擔(dān)等情況；基礎(chǔ)資產(chǎn)可特定化情況；基礎(chǔ)資產(chǎn)的完整性等。”

第十五條：“對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合法性的盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括但不限于以下內(nèi)容：基礎(chǔ)資產(chǎn)是否存在法定或約定禁止或者不得轉(zhuǎn)讓的情形；基礎(chǔ)資產(chǎn)（包括附屬權(quán)益）轉(zhuǎn)讓需履行的批準(zhǔn)、登記、通知等程序及相關(guān)法律效果；基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的完整性等。”

另外，總結(jié)《深圳證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券信息披露指南》以及《上海證券交易所基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)支持證券信息披露指南》可知：管理人聘請(qǐng)律師事務(wù)所對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的有關(guān)法律事宜發(fā)表專業(yè)意見，并向合格投資者披露的法律意見書應(yīng)當(dāng)包括有關(guān)基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)的內(nèi)容有：（一）基礎(chǔ)資產(chǎn)界定的具體范圍和法律、法規(guī)依據(jù)；（二）基礎(chǔ)資產(chǎn)、底層資產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)，取得特許經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)許可或其他經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的合法性、有效性，以及該等經(jīng)營(yíng)許可或經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的期限涵蓋專項(xiàng)計(jì)劃期限的情況；涉及相關(guān)規(guī)定的審批、核準(zhǔn)、備案、登記等相關(guān)程序的履行情況；涉及的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其基礎(chǔ)合同的真實(shí)性、合法性、有效性及價(jià)格或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合相關(guān)規(guī)定的情況；涉及《資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)負(fù)面清單》的情況，以及涉及使用者付費(fèi)、實(shí)行收支兩條線管理、?？顚Ｓ玫娜〉玫胤截?cái)政部門或有權(quán)部門按照約定劃付購(gòu)買服務(wù)款項(xiàng)的承諾或法律文件的情況；（三）基礎(chǔ)資產(chǎn)、附屬權(quán)益（如有）轉(zhuǎn)讓以及底層資產(chǎn)、相關(guān)資產(chǎn)質(zhì)押（如有）、抵押（如有）的合法性、有效性，包括但不限于轉(zhuǎn)讓登記情況、質(zhì)押或抵押登記情況等。

因此，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目底層資產(chǎn)的合法合規(guī)性盡職調(diào)查包括：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的范圍、項(xiàng)目資產(chǎn)權(quán)屬及權(quán)利限制、產(chǎn)權(quán)以及經(jīng)營(yíng)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓限制、項(xiàng)目投資與建設(shè)的合法合規(guī)性、經(jīng)營(yíng)許可資質(zhì)的審查、PPP基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特殊核查等。

為保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)需要對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，同時(shí)為配合公募REITs的順利發(fā)行，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司需要就存在的問題實(shí)施相對(duì)應(yīng)的具體解決辦法。

總結(jié)首批發(fā)行的REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)存在的部分問題及其解決辦法如下表：

根據(jù)以上圖表可知，為保證基礎(chǔ)資產(chǎn)符合發(fā)行條件，在資產(chǎn)出現(xiàn)有關(guān)權(quán)屬、權(quán)利限制或其他需要證明的合規(guī)問題時(shí)，可選擇獲得管理部門的同意函、確認(rèn)函、無異議函等文件保證資產(chǎn)合規(guī)性，也可與相關(guān)管理部門進(jìn)行訪談確認(rèn)口頭答復(fù)，另外，在確認(rèn)權(quán)屬取得時(shí)也可采取律師論證的方式。

公募REITs底層資產(chǎn)合規(guī)過程中，除去基礎(chǔ)資產(chǎn)所屬類型以外，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)關(guān)注法律、行政法規(guī)以及其他規(guī)范性法律文件規(guī)定的項(xiàng)目所需的許可、證明、轉(zhuǎn)讓限制以及基礎(chǔ)資產(chǎn)限定用途等特殊情形，審慎出具相關(guān)法律意見。同時(shí)，項(xiàng)目公司以及原始權(quán)益人應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，就基礎(chǔ)資產(chǎn)合規(guī)過程中可能出現(xiàn)的出現(xiàn)的問題積極采取應(yīng)對(duì)措施，保障公募REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行。

作者介紹

趙婧，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，青海樹人律師事務(wù)所助理律師。入職以來，多次為中國(guó)銀行股份有限公司青海省分行、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務(wù)。為青海省國(guó)有資產(chǎn)投資管理有限公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司提供股權(quán)融資服務(wù)，多次參與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司西寧各支行、中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司不良資產(chǎn)盡調(diào)項(xiàng)目，在常年及專項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)。

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