近年來，隨著房價不斷上漲及國家調(diào)控政策，特別在新冠疫情的影響下，很多依靠高杠桿，以借錢為主開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)商不可避免地出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，開發(fā)商在日常經(jīng)營中并不明顯有異于其他企業(yè)，大家都要遵守基本市場規(guī)律和法則，所以許多小開發(fā)商自然會因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因陷入經(jīng)營困境、發(fā)生債務(wù)支付困難，甚至走向破產(chǎn)。但開發(fā)商的破產(chǎn)案件卻和大多數(shù)企業(yè)存有差異，其中最大的差異就是存在購房人這一特殊群體。
 

   
    在實(shí)踐中，購房人為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的光輝夢想，掏空“六個錢包”，還不得不向銀行貸款。但當(dāng)開發(fā)商走向破產(chǎn)道路時，購房者們往往又是最受傷的群體，房屋不能按期交房，而開發(fā)商為了獲取資金又以在建工程設(shè)定抵押，伴隨出現(xiàn)的還有欠付建設(shè)單位的巨額工程款。在這種情況下，開發(fā)商無力繼續(xù)建設(shè)房屋，亦無力支付應(yīng)付款項，購房人的權(quán)益、墊資建設(shè)單位的權(quán)益、抵押權(quán)人的權(quán)益必然發(fā)生沖突。
 

    許多購房人在遇到開發(fā)商不能按期交房后，得知開發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)，甚至被法院受理重整或破產(chǎn)，往往會陷入進(jìn)退維谷心憔悴的狀態(tài)。“進(jìn)”，對開發(fā)商何時能交房，缺乏預(yù)期；“退”，不知何時拿到錢。真有點(diǎn)折磨人。
 

   
    首先應(yīng)當(dāng)明確，直接棄房斷供是不可取的。按揭貸款是當(dāng)前一手房的普遍交易方式，銀行信貸部門在其中扮演了重要角色。概括言之，按揭購房過程中有兩個法律關(guān)系，一是開發(fā)商和購房人的房屋買賣合同法律關(guān)系；二是銀行和購房人之間的借貸合同法律關(guān)系。這意味著，房企本身的經(jīng)營行為，不論優(yōu)劣，均不能成為影響購房人按揭貸款歸還理由。
 

    從銀行的角度看，個人住房貸款在本質(zhì)上與其他設(shè)定抵押的貸款沒有差異。而且按揭貸款是由購房人申請發(fā)起的，其理應(yīng)對交易風(fēng)險有充分的考慮，不能因?yàn)殚_發(fā)商病了引發(fā)風(fēng)險，就“蠻橫”斷供。在按揭貸款合同中，一方是購房人，一方是銀行而非開發(fā)商。從合同法的角度看，購房人沒有理由拒絕向銀行償付月供。一旦不按時足額還貸，銀行基于自身利益考慮一定會對購房人采取催收措施，必要時甚至可能通過訴訟等方式解決問題，更嚴(yán)重的是，購房人斷供后一定會對個人征信帶來不良記錄。
 

    其實(shí)，任何一個購房者都可以意識到斷供存在風(fēng)險。而其之所以作出這種選擇，在于憋屈的心理：自己已按購房合同規(guī)定按期支付月供，但開發(fā)商為什么不能交房？必須承認(rèn)，按約定條件、按時按質(zhì)交付房屋是開發(fā)商的義務(wù)，逾期交房則是明顯的違約行為。從這個角度看，購房人完全有理由向開發(fā)商索取賠償。
 

   
    應(yīng)當(dāng)明確，法律規(guī)定和司法實(shí)踐都在一定程度上保障了購房人在作出“棄房”這一選擇時的基本權(quán)利。購房人可以通過提起以開發(fā)商為被告，銀行為第三人的訴訟來處理這一問題。一般來說，購房人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》均是住建部發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同，其中對開發(fā)商逾期交房責(zé)任有明確約定。在開發(fā)商逾期一定時間后，購房人有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自購房人退房通知送達(dá)之日起一定日期內(nèi)退還全部已付款，部分合同可能還約定了開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購房人全部已付款的一定比例向買受人支付違約金。如開發(fā)商拒絕辦理退房退款，可通過訴訟方式處理。
 

    一方面，因購房人與銀行簽訂《個人購房借款及擔(dān)保合同》的目的在于購房人通過向銀行貸款來購買相應(yīng)房屋，在購房人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》解除后，《個人購房借款及擔(dān)保合同》的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，在購房人與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)解除的情況下，購房人與銀行簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》可以解除。
 

    另一方面，由于開發(fā)商未能按照合同約定時間向購房人交付房屋，導(dǎo)致雙方簽訂的購房合同被解除，開發(fā)商系合同違約方。在《商品房買賣合同》解除后，購房人通過支付首付款及向銀行貸款的方式支付的全部購房款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”之規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人歸還首付款，向銀行返還購房貸款。購房人已經(jīng)通過按約還款的方式向銀行償還了部分本息，開發(fā)商亦當(dāng)歸還并支付相應(yīng)資金占用利息，并由開發(fā)商直接向銀行承擔(dān)購房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即向銀行返還余下貸款本金及利息、罰息等。同時，依據(jù)《商品房買賣合同》，開發(fā)商亦需承擔(dān)向購房人支付違約金的責(zé)任。
 

    從這一角度看，結(jié)局看似非常美好，購房人解除購房合同、停月供的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。但是，因開發(fā)商已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)，其根本無力向購房人返還購房首付款，依據(jù)現(xiàn)行首付標(biāo)準(zhǔn)，首付款均在房屋總價款30%以上，這筆金額少則十?dāng)?shù)萬元，多則數(shù)十上百萬元。一旦開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，購房人只能通過申報債權(quán)的方式索要款項。
 

    既然“棄房斷供”并非最優(yōu)解，那么購房人有沒有其他方法維護(hù)自身權(quán)益呢？請待下回分解！