破產(chǎn)房企公司普遍存在資金需求大、建設(shè)周期長(zhǎng)等問(wèn)題，在政策收緊及市場(chǎng)環(huán)境的背景下，資產(chǎn)喪失流動(dòng)性，致使債務(wù)違約。目前爛尾樓普遍面臨的問(wèn)題是資金短缺、項(xiàng)目建設(shè)違反土地、規(guī)劃要求、開(kāi)發(fā)商內(nèi)部經(jīng)營(yíng)困境等，在破產(chǎn)重整程序中為解決上述問(wèn)題主要衍生出以下三種續(xù)建方式。

在房企破產(chǎn)重整程序中，傳統(tǒng)投資人以股權(quán)投資形式，收購(gòu)股權(quán)并以股東身份參與后續(xù)償債、項(xiàng)目續(xù)建等工作。此時(shí)續(xù)建項(xiàng)目由股權(quán)投資人托管，當(dāng)股權(quán)投資人本身即為建設(shè)企業(yè)則可自行組建施工團(tuán)隊(duì)完成項(xiàng)目續(xù)建。這種模式下，對(duì)投資人的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)要求較高，需要投資人詳細(xì)了解房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目本身爛尾原因、調(diào)查前期施工管理、工程定價(jià)、工程索賠、質(zhì)量維修等諸多問(wèn)題，還要在此基礎(chǔ)上關(guān)注債務(wù)規(guī)模，確定投資成本，做好后期工程預(yù)算。但對(duì)投資人來(lái)說(shuō)前期梳理、可控的情況下，可把控整個(gè)項(xiàng)目工程后期的續(xù)建、運(yùn)營(yíng)銷售，有利于整個(gè)項(xiàng)目的盤(pán)活和收益的實(shí)現(xiàn)。

例如在“河北融通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司重整案“中，投資人本身即為工程管理公司，其通過(guò)股權(quán)收購(gòu)，參與后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)。投資人通過(guò)組建專業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)，選定符合條件的建設(shè)單位并簽訂建筑工程施工合同，完成了后續(xù)的工程建設(shè)。

市場(chǎng)中的投資人不一定都擁有豐富的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，僅有資金方參與的情況下，就需要做好和建設(shè)方的協(xié)調(diào)、平衡。一般管理人會(huì)在重整過(guò)程中公開(kāi)招募資金方，由投資人投入資金用于項(xiàng)目續(xù)建和項(xiàng)目管理，并由破產(chǎn)房企原施工企業(yè)或通過(guò)市場(chǎng)化方式招募建設(shè)企業(yè)共同墊資完成項(xiàng)目續(xù)建，最后再根據(jù)各方的投資收益需求在償債方式方面做出平衡。

以建設(shè)工程企業(yè)墊資完成項(xiàng)目續(xù)建也是項(xiàng)目續(xù)建的常見(jiàn)方式之一，此時(shí)參與主體既可為“爛尾樓”項(xiàng)目原建設(shè)企業(yè)，也可以是破產(chǎn)程序中新招募的建設(shè)企業(yè)。相較而言，原建設(shè)企業(yè)墊資續(xù)建省去了項(xiàng)目的交割和銜接環(huán)節(jié)，能夠有效的節(jié)省時(shí)間成本，而房企長(zhǎng)時(shí)間爛尾的情況下，一般原建設(shè)企業(yè)都無(wú)法承擔(dān)后續(xù)龐大的續(xù)建成本。因此，原續(xù)建單位可以為前期項(xiàng)目啟動(dòng)墊資，在項(xiàng)目符合預(yù)售條件的情況下，可以包銷部分項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)資金回款，滿足后續(xù)續(xù)建需求。但這種方式下，受市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)情況等諸多不確定因素的影響、制約，墊資款項(xiàng)回收和后續(xù)項(xiàng)目續(xù)建存在較大風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有一個(gè)方案是一招通吃的，具體項(xiàng)目的續(xù)建可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際現(xiàn)狀打“組合拳”。

例如在“宣城市利華房地產(chǎn)優(yōu)先公司重整案”中，續(xù)建項(xiàng)目由建設(shè)單位采取全額墊資模式完成，其中二期項(xiàng)目由原建設(shè)單位以現(xiàn)行規(guī)劃完成續(xù)建；三期項(xiàng)目按照業(yè)經(jīng)規(guī)劃變更并經(jīng)批準(zhǔn)的施工圖紙由新建設(shè)單位施工。工程價(jià)款在竣工驗(yàn)收合格后審計(jì)決算，并以其施工范圍內(nèi)的房屋優(yōu)先受償。

依照《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)法律規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)在清償有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)人債務(wù)后，以破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)為限，按照債權(quán)性質(zhì)及清償順位進(jìn)行清償。續(xù)建企業(yè)通過(guò)完成項(xiàng)目續(xù)建，實(shí)現(xiàn)房屋交付后，如何在破產(chǎn)程序中保障其權(quán)益？

根據(jù)民法典及建工司法解釋，發(fā)包人未按約定支付價(jià)款的，承包人可催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付，逾期不支付的，可請(qǐng)求法院在其承建工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款范圍內(nèi)優(yōu)先受償。同時(shí)承包人應(yīng)在合理期限內(nèi)主張，最長(zhǎng)不得超過(guò)應(yīng)當(dāng)給付之日起十八個(gè)月。建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先受償?shù)姆秶饕ɡm(xù)建過(guò)程中產(chǎn)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工設(shè)備使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)、稅金，不能優(yōu)先受償?shù)挠馄谥Ц豆こ炭町a(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償。

那么共益?zhèn)鶆?wù)和建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)如何選擇，從兩個(gè)權(quán)益成立的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，共益?zhèn)鶆?wù)在重整程序中經(jīng)債權(quán)人會(huì)議表決通過(guò)或法院認(rèn)可后即可成立；而建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)則以工程竣工驗(yàn)收合格，達(dá)到應(yīng)付工程款條件才能主張，有明顯的滯后性。從權(quán)益的實(shí)現(xiàn)來(lái)看，共益?zhèn)鶆?wù)是以債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時(shí)清償，建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)以工程的變現(xiàn)價(jià)款優(yōu)先受償。那么最終的抉擇就存在幾個(gè)問(wèn)題，究竟是債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的范圍更大、價(jià)值更高還是工程本身的價(jià)值更高，實(shí)現(xiàn)期限哪個(gè)更短，實(shí)現(xiàn)的可行性哪個(gè)更強(qiáng)，這需要根據(jù)具體項(xiàng)目情況來(lái)確定，本文不再展開(kāi)論述。

在確定續(xù)建資金的性質(zhì)后，需要面對(duì)的就是如何安排清償方案，那么各案不同，擁有的償債資源不同，得出的方案就會(huì)不一樣。一般我們能看到的償債資源無(wú)非是現(xiàn)金、股權(quán)、實(shí)物資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。建工企業(yè)可根據(jù)自身的需求，根據(jù)償債資源的實(shí)現(xiàn)程度、周期、投資收益等方面考慮，提出可行清償方案，并在關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)制定監(jiān)督和交割制度，以此實(shí)現(xiàn)債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)。

原建設(shè)單位續(xù)建的情況下，項(xiàng)目相關(guān)的事項(xiàng)僅需根據(jù)合同約定和工程實(shí)際建設(shè)情況與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行確認(rèn)，此處的提示更多的是針對(duì)新招募的續(xù)建方在參與重整時(shí)應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)事項(xiàng)。