在執(zhí)行程序中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)的理論基礎(chǔ)是買受人物權(quán)期待權(quán)保護(hù)，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買受人法律地位相關(guān)規(guī)定的發(fā)展有其自身的背景和正當(dāng)化理由。

我國(guó)大陸地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)買受人執(zhí)行異議之訴規(guī)則源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》【法釋〔2002〕16號(hào)】，該批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”該條規(guī)定給予消費(fèi)者生存權(quán)更高的價(jià)值維護(hù)，對(duì)于具有消費(fèi)者身份的買受人予以優(yōu)先于普通金錢債權(quán)人的特殊保護(hù)。

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》【法發(fā)〔2004〕5號(hào)】第十五規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”該條規(guī)定將物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)對(duì)象擴(kuò)大至從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買房屋的所有房屋買受人。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》【法釋〔2004〕15號(hào)】第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”該條規(guī)定是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的緩和，目的在于保護(hù)善意購(gòu)房人的生存權(quán)利，將物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)對(duì)象再次擴(kuò)大至所有登記財(cái)產(chǎn)的買受人。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“異議復(fù)議規(guī)定”）【法釋〔2015〕10號(hào)】第二十八條、第二十九條賦予無(wú)過(guò)錯(cuò)買受人（一般物權(quán)期待權(quán)）與消費(fèi)者購(gòu)房人（消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)）優(yōu)先于債務(wù)人金錢債權(quán)人（普通債權(quán)）的法律地位。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》【法〔2019〕254號(hào)】（以下簡(jiǎn)稱“九民紀(jì)要”）繼續(xù)賦予了不動(dòng)產(chǎn)買受人優(yōu)先的法律地位。

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

物權(quán)期待權(quán)所依據(jù)的基礎(chǔ)法律關(guān)系必須合同有效，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條均要求買受人“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”，該條規(guī)定較為明確。經(jīng)筆者檢索，司法實(shí)踐中對(duì)于該要素的主要爭(zhēng)議在于對(duì)合同簽訂時(shí)間點(diǎn)和簽訂形式的認(rèn)定。
 

第一，人民法院在判斷案外人的房屋買賣合同是否在查封前簽訂，通常以案外人提起執(zhí)行異議之訴時(shí)所針對(duì)的執(zhí)行行為采取查封措施的時(shí)間點(diǎn)為節(jié)點(diǎn)。最高人民法院（2020）最高法民申5058號(hào)民事裁定認(rèn)為：“關(guān)于本案所涉合同效力問(wèn)題。2013年6月日廣通遠(yuǎn)公司形成對(duì)案涉1901室的抵押權(quán)，2016年7月8日法院進(jìn)行了保全查封。2014年6月5日劉青青與彥海房產(chǎn)公司簽訂案涉1601室《認(rèn)購(gòu)書》，簽訂時(shí)間在人民法院查封前。”因此，無(wú)論案外人提起執(zhí)行異議之訴針對(duì)的不動(dòng)產(chǎn)是被首輪查封還是輪候查封，只要該案查封時(shí)間點(diǎn)在買賣合同簽訂之后，即可滿足在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂買賣合同這一要素。

第二，實(shí)踐中存在案外人已經(jīng)占有使用房屋且已經(jīng)支付價(jià)款，但是買賣合同簽訂于查封之后的情形。最高人民法院（2020）最高法民申1626號(hào)民事裁定認(rèn)為：“案涉房產(chǎn)系在第80號(hào)案件的訴訟期間保全查封的，當(dāng)事人申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的目的在于實(shí)現(xiàn)債權(quán)。如前所述，民基公司對(duì)蘇通公司的售房行為系明知，并已收到案涉購(gòu)房款，故民基公司的保全目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。至于蘇通公司向民基公司支付的200萬(wàn)元工程款是否系第80號(hào)案件所涉的1#、2#、4#、5#號(hào)樓的工程款并不影響民基公司已實(shí)現(xiàn)200萬(wàn)元債權(quán)的事實(shí)，民基公司內(nèi)部關(guān)于工程款的分配問(wèn)題不影響本案的審理。劉偉簽訂本案《商品房買賣合同》的時(shí)間雖然在法院查封之后，但鑒于上述情況，且劉偉在案涉房屋已居住使用多年，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉偉對(duì)案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行。”因此法院在認(rèn)定此類情況時(shí)，會(huì)綜合考慮案外人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有情況、查封權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出售的主觀狀態(tài)以及其保全目的是否實(shí)現(xiàn)等具體因素，再進(jìn)一步判斷案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利能否得到支持。

第一，法院在認(rèn)定是否簽訂了“書面”買賣合同時(shí)，重在審查買受人及開(kāi)發(fā)商之間就買賣房屋事項(xiàng)達(dá)成的真實(shí)意思表示，并不完全拘泥于“書面買賣合同”的解釋。最高人民法院（2020）最高法民申5058號(hào)民事裁定認(rèn)為：“該認(rèn)購(gòu)書經(jīng)劉青青與彥海房產(chǎn)公司共同簽字蓋章確認(rèn)，且雙方在一、二審中均認(rèn)可其效力，故該認(rèn)購(gòu)書系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效協(xié)議。該認(rèn)購(gòu)書對(duì)房屋買賣的主要事項(xiàng)均約定明確，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為正式的書面買賣合同。”因此，買受人與開(kāi)發(fā)商就買賣事項(xiàng)簽訂了《房屋認(rèn)購(gòu)書》《認(rèn)購(gòu)意向書》等“意向”協(xié)議的情況下，若上述認(rèn)購(gòu)書、意向書等確定了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購(gòu)房款的，亦應(yīng)當(dāng)實(shí)質(zhì)性的認(rèn)為雙方之間形成了買賣合同關(guān)系。

第二，實(shí)踐中存在買受人與開(kāi)發(fā)商簽訂了書面的買賣合同，但是未辦理房屋網(wǎng)簽備案的情形。最高人民法院（2020）最高法民終538號(hào)民事判決書認(rèn)為：“《商品房購(gòu)銷合同》未備案也不影響該合同的合法性。”因此，對(duì)于已經(jīng)簽訂書面房屋買賣合同，但是未辦理網(wǎng)簽等手續(xù)均不影響合同的有效性及合法性。
 

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)
 

（三）支付全部?jī)r(jià)款或?qū)⑷渴Ｓ鄡r(jià)款交付執(zhí)行

（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶手續(xù)

《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買受人執(zhí)行異議之訴提供了法律依據(jù)，但各級(jí)法院進(jìn)行適用時(shí)并非嚴(yán)守其要件規(guī)定，而是基于立法意旨綜合考察個(gè)案中買受人權(quán)益是否應(yīng)當(dāng)予以優(yōu)先保護(hù)，這也為實(shí)踐中此類案件的審理和判斷帶來(lái)了不確定性，給房屋買受人在具體證據(jù)組織、條文理解及靈活應(yīng)用上提出了更高的要求。

王新芩律師，畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，現(xiàn)為青海樹(shù)人律師事務(wù)所西寧所訴訟部律師，主要從事金融、執(zhí)行案件，先后代理青海生科中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)有限公司、青海發(fā)投堿業(yè)有限公司、青海潔神環(huán)境科技股份有限公司等涉訴案件，日常工作中，具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力及溝通能力。

*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹(shù)人律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有任何法律問(wèn)題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。

樹(shù)人律師事務(wù)所成立于2003年5月，系一家一體化運(yùn)營(yíng)管理的律師事務(wù)所。目前，樹(shù)人所已經(jīng)在西寧、北京、成都等地設(shè)有辦公室，業(yè)務(wù)遍及20多個(gè)省份，還獲得“全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所”的榮譽(yù)。