公募REITs的投資收益來源于基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營收入，為確?；A(chǔ)資產(chǎn)能持續(xù)穩(wěn)定產(chǎn)生運營收入，應(yīng)特別關(guān)注其合法合規(guī)性。作為基礎(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)中的底層資產(chǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施項目在建設(shè)環(huán)節(jié)的合規(guī)性問題亦是REITs項目監(jiān)管審核的重點。國家發(fā)展和改革委員會、中國證券監(jiān)督管理委員會以及交易所均通過相關(guān)文件規(guī)定了基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)應(yīng)滿足的的基本要求，合法性合規(guī)性是底層資產(chǎn)未來現(xiàn)金流和經(jīng)營風險的根本保證。本所律師根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合盡調(diào)項目經(jīng)驗，梳理整理出基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)涉及的各類審批手續(xù)，以供項目單位參考對照。

政府投資是指在中國境內(nèi)使用預算安排的資金進行固定資產(chǎn)投資建設(shè)活動，包括新建、擴建、改建、技術(shù)改造等。對于政府投資項目一般采取審批制，由相關(guān)政府部門進行審批?！墩顿Y條例》第九條規(guī)定：“政府采取直接投資方式、資本金注入方式投資的項目，項目單位應(yīng)當編制項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計，按照政府投資管理權(quán)限和規(guī)定的程序，報投資主管部門或者其他有關(guān)部門審批。”
 

企業(yè)投資項目是指企業(yè)在中國境內(nèi)投資建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項目。對于企業(yè)不使用政府投資建設(shè)的項目，區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。

根據(jù)《企業(yè)投資項目核準和備案管理條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第673號）有關(guān)規(guī)定，企業(yè)投資關(guān)系國家安全、涉及全國重大生產(chǎn)力布局、戰(zhàn)略性資源開發(fā)和重大公共利益等項目，實行核準管理。具體核準制項目由國家發(fā)改委定期頒布的《政府核準的投資項目目錄（2016年本）》確定。

按照國家規(guī)定需要有關(guān)部門批準或者核準的建設(shè)項目，以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書，前款以外的建設(shè)項目不需要申請選址意見書。

02.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，經(jīng)有關(guān)部門批準、核準、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

03.劃撥決定書和土地使用權(quán)出讓合同

根據(jù)法律規(guī)定，以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位向所在地的市、縣自然資源主管部門提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請，經(jīng)有建設(shè)用地批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位同步核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地劃撥決定書。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，市、縣自然資源主管部門依據(jù)規(guī)劃條件編制土地出讓方案，經(jīng)依法批準后組織土地供應(yīng)，將規(guī)劃條件納入國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。建設(shè)單位在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，市、縣自然資源主管部門向建設(shè)單位核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

《REITs試點項目申報要求》第二條第三款對于不同類型的土地作了更為具體的要求：（1）對項目公司擁有土地使用權(quán)的非PPP（含特許經(jīng)營）類項目。如項目以劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地所在地的市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門應(yīng)對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；如項目以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)，原土地出讓合同簽署機構(gòu)（或按現(xiàn)行規(guī)定承擔相應(yīng)職責的機構(gòu)）應(yīng)對項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議；如項目以招拍掛出讓或二級市場交易方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)說明取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方、取得時間及相關(guān)前置審批事項。（2）對項目公司擁有土地使用權(quán)的PPP（含特許經(jīng)營）類項目。發(fā)起人（原始權(quán)益人）和基金管理人應(yīng)就土地使用權(quán)作出包含以下內(nèi)容的承諾：項目估值中不含項目使用土地的土地使用權(quán)市場價值，基金存續(xù)期間不轉(zhuǎn)移項目涉及土地的使用權(quán)（政府相關(guān)部門另有要求的除外），基金清算時或特許經(jīng)營權(quán)等相關(guān)權(quán)利到期時將按照特許經(jīng)營權(quán)等協(xié)議約定以及政府相關(guān)部門的要求處理相關(guān)土地使用權(quán)。（3）對項目公司不擁有土地使用權(quán)的項目。應(yīng)說明土地使用權(quán)擁有人取得土地使用權(quán)的具體方式、出讓（轉(zhuǎn)讓）方和取得時間等相關(guān)情況，土地使用權(quán)擁有人與項目公司之間的關(guān)系，以及說明項目公司使用土地的具體方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相關(guān)證明材料。

《民法典》第二百零八條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)上述規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)應(yīng)當?shù)怯浨胰〉貌粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書，但需要注意的是，交易所要求“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的土地實際用途應(yīng)當與其規(guī)劃用途及其權(quán)證所載用途相符。”

根據(jù)《建筑工程施工許可管理辦法》第二條規(guī)定，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當向工程所在地的縣級以上地方人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請領(lǐng)取施工許可證，工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程以及按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程除外。

建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

比如能耗高的項目，需要進行節(jié)能審查；處于斷裂帶的項目，需要進行地震審查。

如基礎(chǔ)設(shè)施項目未完成相應(yīng)審批環(huán)節(jié)可能會被相應(yīng)行政主管部門責令限期改正、罰款、停止建設(shè)、責令關(guān)閉。因此，在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目中應(yīng)按照投資建設(shè)的時間流程，判斷基礎(chǔ)設(shè)項目投資建設(shè)全過程的合法合規(guī)性，從而控制基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的合規(guī)風險。