近年來，房地產市場的持續(xù)低迷導致多地出現開發(fā)商無法按合同約定的期限交付房屋的問題，也因此引起了大量糾紛。而作為買受人，最關心的問題是能不能退房退款，也就是能否解除與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，本文將通過兩個案例來對此問題具體說明。

一、買受人主張解除商品房買賣合同，應當在解除權期限內行使，否則將因解除權消滅而不被法院支持

解除權是法律賦予當事人維護自己合法權利的手段，但該權利的行使并非不受任何限制。解除權的行使意味著當事人雙方之間的合同關系將不復存在，如果任由當事人不加限制的行使，將使合同關系處于不確定狀態(tài)，不利于交易市場的穩(wěn)定。因此，解除權作為形成權，應當在一定期限內行使。
 

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第五百六十四條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，自解除權人知道或者應當知道解除事由之日起一年內不行使，或者經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。”根據《民法典》的該條規(guī)定，解除權人未在法律規(guī)定或合同約定的解除權期限內行使解除權，或者沒有法律規(guī)定或合同約定解除權期限的情況下，未在知道或應當知道解除事由之日起一年內行使解除權，則解除權消滅。即超過解除權行使期限主張解除合同，將不被法院支持。并且，解除權期限為除斥期間，不因任何事由發(fā)生中止、中斷。
 

對于商品房買賣合同而言，一般情況下均有關于逾期交房后買受人在多長時間內行使解除權的約定。如買受人欲解除合同，需在該約定期限內主張，否則，將喪失解除權。但一方面買受人并非專業(yè)的法律人，對于合同約定的相關期限不敏感，另一方面，即使開發(fā)商存在逾期交房的情況，買受人也會有一定的容忍度，愿意給予開發(fā)商一段時間遲延交房。但這往往就會導致買受人想要解除合同時，已經超過了解除權行使期限，從而無法再主張解除合同的情況發(fā)生。
 

比如，青海省海東市中級人民法院審理的張某與某房地產公司商品房買賣合同糾紛一案（[2023]青02民終120號），該案中，張某與某房地產公司簽訂的商品房買賣合同約定：“出賣人應當在2021年9月30日前向買受人交付該商品房，逾期超過90日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當在出賣人逾期交房90天后起15日內以書面形式提出，否則視為買受人放棄該項權利”。也就是說，張某與某房地產開發(fā)公司在合同中約定，逾期交房解除權的行使期限是 2022年1月14日之前，但張某是在2022年6月6日向某房地產公司提交了退房申請。所以，在該案的判決書中法院認定：“雙方對合同解除權行使期限進行了約定，該期限在性質上屬于除斥期間，解除權于預定存續(xù)期間屆滿當然消滅。張某于2022年6月6日提交了退房申請，但并未提交證據證明其在合同約定的解除期限內行使解除權，按照合同約定及法律規(guī)定，該解除權現已消滅，故張某關于解除合同的訴訟請求不予支持。”雖然，張某亦提出合同關于解除權期限的約定屬于格式條款，應屬無效條款。但法院認為，合同中對于該條款已經進行了加粗畫線的方式進行了特別提示，某房地產公司已采取合理方式提請對方注意，故對張某關于格式條款無效的主張法院也未予支持。
 

二、對于商品房爛尾，開發(fā)商事實上無法交付房屋的情況，即使買受人超過解除權行使期限主張解除合同，也不應一律不予支持

雖然解除權應當在解除權期限內行使，但對于開放商逾期交付房屋的時間已經嚴重超過了合理期間，比如超過合同約定的交房期限五年甚至更長時間，或者商品房已經爛尾，開發(fā)商事實上在短期內無法交付交付房屋的情況，如仍以買受人超過解除權行使期限，解除權已經消滅為由不予支持買受人解除合同的主張，明顯對買受人不公平。
 

對此，遼寧省大連市中級人民法院（以下簡稱“遼寧中院”）審理的(2021)遼02民終9529號案中，遼寧中院認為：“關于案涉《商品房買賣合同》補充協議第九條第二項的約定，系對上訴人交付房屋期限及逾期交房違約責任的補充規(guī)定，該條款僅僅給予買受人七天行使解除權的時間，極大程度上限制了被上訴人行使合同解除權及請求違約賠償的民事權利，系上訴人單方制作的格式條款，應當認定為無效條款，上訴人以該條款為由主張被上訴人喪失單方合同解除權，于法無據，本院不予支持。本案被上訴人系全額支付案涉房屋的價款,因上訴人逾期交房五年之久，致使被上訴人期待通過訂立合同而達到的占有使用房屋、辦理產權、進行房地產投資獲益等締約目的長期不能得到實現,上訴人的違約行為已達到合同目的不能實現的程度,故被上訴人主張解除案涉商品房買賣合同，有事實和法律依據，應予支持。因被上訴人以不能實現合同目的為由行使解除權，應從其認知上訴人持續(xù)違約導致合同目的不能實現的狀態(tài)判斷，故上訴人關于解除權除斥期間的理由，本院不予采納。”
 

在該案中，雖然遼寧中院首先以否定了案涉雙方商品房買賣合同中解除權期限約定條款的效力，但其對于開發(fā)商長期無法交付房屋，解除權行使期限應從買受人認知開發(fā)商持續(xù)違約導致合同目的不能實現的狀態(tài)判斷的裁判觀點，仍具有借鑒意義。
 

那么，對于開發(fā)商長期無法交房，或商品房爛尾，而商品房買賣合同約定的解除權期限較為合理，但買受人超過解除權行使期限的情況，買受人還能否主張解除合同呢？
 

筆者認為，雖然買受人超過了合同約定解除權行使期限，但開發(fā)商長期無法交付房屋已經超過了買受人的合理預期。此時，買受人可根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條“根據民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外”之規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)出催告，如開放商在催告后的期限內仍無法履行交付房屋的義務，則對于買受人來說，已經形成了新的解除事由，解除權行使期限自催告后三個月的合理期限屆滿之日起開始計算，買受人可在新的解除權行使期限內主張解除合同。

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