近年來，房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境偏緊，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場遭遇了“寒冬”。同時(shí)受“三道紅線”融資政策調(diào)控，部分采用“高杠桿”謀求快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力迅速下滑，資金緊張趨勢加深，已面臨資不抵債、無法清償?shù)狡趥鶆?wù)的困境。

在此背景下，知名房企暴雷、中小房企破產(chǎn)的新聞屢見不鮮。那么作為購房者，一旦房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)了，該如何保障自身權(quán)益呢？根據(jù)破產(chǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，樹人并購團(tuán)隊(duì)對購房者主要關(guān)注的重點(diǎn)問題作以下解答。

答：一是建議購房者及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)公告，在債權(quán)申報(bào)期限確定后，優(yōu)先以繼續(xù)履行為前提向破產(chǎn)管理人申報(bào)債權(quán)，即主張繼續(xù)履行房屋買賣合同，要求交付房屋、辦理過戶登記；二是購房者是否能實(shí)現(xiàn)購房之目的則需要具體結(jié)合房款支付進(jìn)度、房屋建設(shè)進(jìn)度、登記情況等進(jìn)行分析確定，具體破產(chǎn)實(shí)務(wù)處理方式如下：

在企業(yè)破產(chǎn)申請受理前，房屋已經(jīng)登記至購房者名下的，除非屬于個(gè)別清償、以不合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓等行為，滿足《企業(yè)破產(chǎn)法》關(guān)于管理人行使撤銷權(quán)的條件，否則該房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，破產(chǎn)管理人無權(quán)收回房屋。

在此情形下，需要按照法律規(guī)定區(qū)分商品房消費(fèi)者和一般買受人。

若經(jīng)管理人審查，購房者在破產(chǎn)受理前已簽訂合法有效的書面買賣合同；所購商品房系用于居住且名下無其他用于居住的房屋；已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十的，購房者符合商品房消費(fèi)身份，對房屋具有絕對優(yōu)先受償順位，即在破產(chǎn)程序中享有“超級優(yōu)先權(quán)”。同時(shí)在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中，前述商品房消費(fèi)者身份條件尚需結(jié)合《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》規(guī)定及實(shí)際情況進(jìn)行分析判定，例如商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的；商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十的，破產(chǎn)管理人亦可酌情確認(rèn)為符合規(guī)定。

在購房人具有商品房消費(fèi)者身份且該商品房項(xiàng)目已經(jīng)建成或存在續(xù)建可能的，購房者可依據(jù)重整計(jì)劃安排繼續(xù)履行房屋買賣合同，實(shí)現(xiàn)購房目的；但需要注意的是假若企業(yè)已無挽救價(jià)值或重整失敗轉(zhuǎn)為清算，購房人的最終受償情況需以破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值、財(cái)產(chǎn)分配方案確定的清償方式及比例為準(zhǔn)。

若經(jīng)管理人審查，購房者屬于商品房消費(fèi)者之外的一般買受人，在符合下列情形的情況下，其對所購房屋具有物權(quán)期待權(quán)：

但一般買受人的物權(quán)期待權(quán)是否具有對抗效力，在破產(chǎn)程序中能否排除他人行使取回權(quán)、被用以優(yōu)先清償他人債權(quán)，尚需要結(jié)合案件實(shí)際情況具體判斷。比如，若購房人曾辦理了預(yù)告登記，可能對購房人在破產(chǎn)程序中對抗其他債權(quán)人、在分配環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)具有重大作用。

在此前提下，購房者的核心義務(wù)尚未履行完畢，并不滿足商品房消費(fèi)者的條件，因此管理人可依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定決定解除合同。此時(shí)，購房者已支付的購房款僅可作為普通債權(quán)進(jìn)行受償，不具有優(yōu)先性；但結(jié)合目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)狀，企業(yè)為了盡快售出房產(chǎn)、回籠資金，可能在重整計(jì)劃中設(shè)定相關(guān)規(guī)定，比如購房人在期限內(nèi)按合同約定支付剩余房款的前提下，房屋買賣合同可繼續(xù)履行，基于此，購房人可實(shí)現(xiàn)購房目的。

綜上，購房者在向管理人申報(bào)債權(quán)后，尚需持續(xù)關(guān)注債權(quán)審查結(jié)果，定期與管理人溝通破產(chǎn)程序進(jìn)展，并適時(shí)行使破產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，如查閱債務(wù)人相關(guān)資料、提出債權(quán)異議等，以保障自身權(quán)益最大化實(shí)現(xiàn)。

答：不能。若在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)前解除房屋買賣合同，買賣法律關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)橐话銈鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，購房者身份隨之轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀▊鶛?quán)人，對合同解除后的退房款返還不享有優(yōu)先權(quán)，無法在破產(chǎn)程序中向管理人主張“超級優(yōu)先權(quán)”。因此，在無法立即拿到退房款的前提下，不建議購房者在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)申請受理前主張解除房屋買賣合同，避免債權(quán)早早淪為普通債權(quán)而失去保障。

答：必須明確的是，“棄房斷供”不僅無法解決債務(wù)問題，還會給購房者帶來個(gè)人信用的破產(chǎn)。一般來說，買房普遍采用按揭貸款方式，如果購房者“斷供”，貸款銀行勢必會采取訴訟、司法執(zhí)行房產(chǎn)等方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)，若通過執(zhí)行房屋仍無法償還全部債務(wù)，銀行將會繼續(xù)向購房者追償，查封購房者名下個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屆時(shí)將會對購房者個(gè)人征信造成負(fù)面影響。因此，“棄房斷供”并非明智之選。

那么購房者應(yīng)當(dāng)如何維權(quán)呢？一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)極具挽救價(jià)值，基本都是進(jìn)入重整程序。而在重整程序中，債務(wù)人及管理人均會積極引入投資資金或?qū)嵙π酆竦耐顿Y人，以此幫助企業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目續(xù)建以及后續(xù)發(fā)展，最大化保障債權(quán)人權(quán)益。因此，建議購房者盡快向管理人申報(bào)債權(quán)、主張繼續(xù)履行原房屋買賣合同，積極參與破產(chǎn)程序。結(jié)合房企破產(chǎn)實(shí)務(wù)處理模式，購房者可按照重整計(jì)劃規(guī)定，或?qū)⒃诜课萁ㄔO(shè)完成后實(shí)現(xiàn)交房，或?qū)⑼ㄟ^以房抵債、現(xiàn)金清償?shù)惹鍍敺绞竭M(jìn)行受償；即使房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算，購房者亦可在清算程序中按照破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案確定的清償方式及比例受償，以此保障自身權(quán)益實(shí)現(xiàn)。

答：依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，破產(chǎn)管理人對破產(chǎn)受理前成立而雙方均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或履行。

答：破產(chǎn)管理人對破產(chǎn)受理前成立而雙方均未履行完畢的合同決定解除或履行。一般而言，在管理人決定繼續(xù)履行的情況下，購房者不得拒絕履行，否則將按照合同約定及《民法典》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。

但在房企破產(chǎn)實(shí)務(wù)中，部分重整計(jì)劃中會明確規(guī)定商品房消費(fèi)者限期補(bǔ)足購房款，未在期限內(nèi)補(bǔ)足的，房屋買賣合同將予解除，購房款按照同類債權(quán)清償方式進(jìn)行受償。在此前提下，購房者可以解除合同且不用承擔(dān)違約責(zé)任。

答：實(shí)務(wù)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了解決資金需求或經(jīng)營需要，可能將已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋對外進(jìn)行銷售，從而導(dǎo)致被拆遷人與第三人購房者的權(quán)利產(chǎn)生沖突?；诖?，為了保障被拆遷人的合法權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《商品房買賣合同解釋》”）特別賦予了被拆遷人可優(yōu)先取得安置房屋的權(quán)益，即在滿足法律規(guī)定條件的前提下，被拆遷人對安置房屋享有的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于購房人的期待物權(quán)。主要是因?yàn)樵谏婕安疬w房屋安置情形下，被拆遷人獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利是基于所有權(quán)的調(diào)換，系拆遷人用特定化的回遷房屋對其進(jìn)行安置，實(shí)質(zhì)是拆遷人對房屋物權(quán)的延伸。因此管理人在依法審查被拆遷人身份、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，確定安置補(bǔ)償房屋位置及用途特定后，將還建房屋登記至原拆遷戶的名下屬于合法行為。在此情形下，商品房消費(fèi)者無法取得所購房屋所有權(quán)，但可在破產(chǎn)程序中對已繳納的購房款依法優(yōu)先受償，并要求房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

但需注意的是，在2020年修訂《商品房買賣合同解釋》時(shí)，已經(jīng)刪除了被拆遷人優(yōu)先權(quán)相關(guān)條款。鑒此，后續(xù)在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中，各地法院如何認(rèn)定被拆遷人優(yōu)先權(quán)可能存在不同意見，尚需要進(jìn)一步觀察。