隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)低迷，本年內(nèi)各大房地產(chǎn)頻頻“爆雷”，于是有“專家”提出“中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已真正面臨崩盤的邊緣”，事實(shí)上這種聲音自2014年開始一直存在?；蛟S上述“預(yù)言”在將來(lái)可能發(fā)生，但是今天的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有到崩盤的邊緣，不過受經(jīng)濟(jì)下行影響，民眾對(duì)房屋的購(gòu)買力受到較大影響，眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于缺乏現(xiàn)金流而停止項(xiàng)目建設(shè)，形成大量“爛尾樓”，不得不進(jìn)入破產(chǎn)程序，尋求司法重整保護(hù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整中，債權(quán)人、債務(wù)人以及管理人等雖然更多的關(guān)注于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債資金來(lái)源、項(xiàng)目續(xù)建及交房、購(gòu)房人權(quán)益保障等問題，往往忽略了房地產(chǎn)企業(yè)重整中的稅務(wù)籌劃及稅收優(yōu)惠政策的利用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)重整中多花“冤枉錢”。
一、房地產(chǎn)企業(yè)重整涉及的主要稅種
（一）增值稅
增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)產(chǎn)生的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上講，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加價(jià)值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，并適用一般計(jì)稅方法。
（二）土地增值稅
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
（三）契稅
契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。
契稅的計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。由于土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移方式不同，定價(jià)方法不同，因而具體計(jì)稅依據(jù)視不同情況而決定，如下表：
（四）企業(yè)所得稅
企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。納稅人范圍比公司所得稅大。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織。
企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。
（五）土地使用稅
土地使用稅是對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，按使用的土地面積定額征收的稅。以開征范圍內(nèi)的土地為課稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點(diǎn)的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。
（六）房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在將自己開發(fā)的商品房自用、出租、出借需要繳納房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅按從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式。
二、主要稅種稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好各稅種的籌劃，利用好國(guó)家及地方對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)稅產(chǎn)生重要作用，現(xiàn)筆者例舉兩項(xiàng)主要稅種并簡(jiǎn)單說(shuō)明可采取的節(jié)稅措施。
（一）企業(yè)所得稅籌劃