——《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）第七十四條、第七十五條

關(guān)于“擔(dān)保范圍”的問題，《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要>的通知》第五十八條規(guī)定：“以登記作為公示方式的不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，一般應(yīng)當(dāng)以登記的范圍為準(zhǔn)。但是，我國目前不動產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)登記，不同地區(qū)的系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則并不一致，人民法院在審理案件時(shí)應(yīng)當(dāng)充分注意制度設(shè)計(jì)上的差別，作出符合實(shí)際的判斷：一是多數(shù)省區(qū)市的登記系統(tǒng)未設(shè)置“擔(dān)保范圍”欄目，僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且只能填寫固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，致使合同約定的擔(dān)保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區(qū)登記系統(tǒng)設(shè)置及登記規(guī)則造成的該地區(qū)的普遍現(xiàn)象。人民法院以合同約定認(rèn)定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍，是符合實(shí)際的妥當(dāng)選擇。二是一些省區(qū)市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置與登記規(guī)則比較規(guī)范，擔(dān)保物權(quán)登記范圍與合同約定一致在該地區(qū)是常態(tài)或者普遍現(xiàn)象，人民法院在審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。”

上述規(guī)定詳細(xì)解讀了，合同約定的擔(dān)保范圍與登記薄的擔(dān)保范圍不一致時(shí)，人民法院應(yīng)以何者為準(zhǔn)的問題。而之所以會出現(xiàn)合同約定的擔(dān)保范圍與登記簿記載的擔(dān)保范圍不一致的情形，是因?yàn)槌齻€(gè)別省份不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的不動產(chǎn)登記簿上設(shè)有“擔(dān)保范圍”欄目，使登記簿的記載與合同約定內(nèi)容一致外，多數(shù)省份不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的不動產(chǎn)登記簿上僅有“被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額（最高債權(quán)數(shù)額）”的表述，且規(guī)定只能填寫固定數(shù)字。而當(dāng)事人在合同中又往往約定擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金等附屬債權(quán)，從而出現(xiàn)了合同約定與登記簿記載不一致的情形?？梢?，問題出在不動產(chǎn)登記的欄目設(shè)置上，而不在當(dāng)事人本身。

此次《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）第七十四條明確，辦理抵押權(quán)首次登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿上記載”擔(dān)保的范圍”，填補(bǔ)了不動產(chǎn)登記欄目設(shè)置上存在的空白，也便于人民法院統(tǒng)一裁判尺度。

此項(xiàng)規(guī)定出臺后，金融機(jī)構(gòu)在辦理抵押登記時(shí)，一定要將擔(dān)保的范圍按照合同約定詳細(xì)記載于不動產(chǎn)登記簿上。防止發(fā)生合同約定的擔(dān)保范圍與記載的擔(dān)保范圍不一致的情形，給金融機(jī)構(gòu)全額實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生影響。

——《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿）第七十四條、第七十五條

依據(jù)《民法典》第四百零六條：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”之規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，并不受限制，而且轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)，無需經(jīng)抵押權(quán)人同意，只需通知即可。除非在抵押合同中約定了，抵押期間，抵押物禁止轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容。

而上述規(guī)定對金融機(jī)構(gòu)可能產(chǎn)生如下影響：1、金融機(jī)構(gòu)無法順利拍賣、變賣抵押物；2、加大金融機(jī)構(gòu)對抵押物的監(jiān)管難度。

舉個(gè)例子：貸款人以其名下的房屋進(jìn)行抵押貸款，未在抵押合同中約定“抵押期間，抵押物禁止轉(zhuǎn)讓”。貸款人將該房屋再次出賣，如購買該套房屋的買受人名下無其他住房，該抵押房屋是其唯一住房。按照強(qiáng)制執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定，對唯一住房進(jìn)行執(zhí)行有限制性條件。因此，如上述情況發(fā)生，對于金融機(jī)構(gòu)而言，雖然抵押權(quán)不受影響，但是，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的難度顯然增大了。

而且，金融機(jī)構(gòu)在債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，往往是希望通過對抵押物的處置變現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)債權(quán)。由于抵押物的自由轉(zhuǎn)讓，抵押物雖然是不動產(chǎn)，但是，抵押物的使用狀態(tài)有可能不斷發(fā)生變化，這對金融機(jī)構(gòu)而言，是難以具體監(jiān)管的。

此次《不動產(chǎn)登記法》（征求意見稿），明確要在不動產(chǎn)登記簿上記載“是否存在禁止或者限制轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的約定”無疑是對抵押人權(quán)利的保護(hù)。如辦理抵押時(shí)，明確不可轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，可為抵押權(quán)人避免不必要的麻煩。

讀者建議，金融機(jī)構(gòu)可以及時(shí)修訂相關(guān)管理制度，制定管理預(yù)案，同時(shí)對合同文本修訂完善，在合同中明確相關(guān)事項(xiàng)，約定未經(jīng)抵押權(quán)人同意，貸款存續(xù)期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓抵押物。并將該約定明確記載于不動產(chǎn)登記簿，可最大限度確保金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。