屋頂分布式光伏項(xiàng)目抵押權(quán)與租賃權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)建議
2019年9月8日，國(guó)家能源局綜合司公布了《關(guān)于公布整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)名單的通知》，全國(guó)共有676個(gè)縣（市、區(qū)）被列為整縣（市、區(qū)）屋頂分布式光伏開發(fā)試點(diǎn)。在整縣分布式光伏規(guī)模化建立的趨勢(shì)下，屋頂分布式光伏項(xiàng)目已成為光伏市場(chǎng)新的發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。
屋頂分布式光伏項(xiàng)目作為一種新型清潔能源發(fā)電與消納模式，集屋頂租賃、節(jié)能收益分享與技術(shù)服務(wù)于一體，通過(guò)合同能源管理協(xié)議（EMC）或購(gòu)售電協(xié)議（PPA）或屋頂租賃合同（常見(jiàn)于全額上網(wǎng)模式）連接光伏項(xiàng)目投資者與屋頂業(yè)主，在符合清潔能源行業(yè)發(fā)展要求的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了各方共贏。
屋頂業(yè)主將閑置屋頂出租給光伏項(xiàng)目投資者，由光伏項(xiàng)目投資者進(jìn)行投資建設(shè)分布式光伏電站，是屋頂分布式光伏項(xiàng)目的常規(guī)運(yùn)作方式，雙方可視情況采取自發(fā)自用、余電上網(wǎng)模式或全額上網(wǎng)模式，光伏項(xiàng)目投資者以此獲得電費(fèi)及補(bǔ)貼，屋頂業(yè)主獲得租金回報(bào)或優(yōu)惠的電價(jià)。此時(shí)，光伏項(xiàng)目投資者與屋頂業(yè)主之間形成兩種法律關(guān)系，一是基于房屋頂租賃形成的租賃合同關(guān)系，另一種是基于供用電形成的電量購(gòu)銷法律關(guān)系。然而，伴隨著屋頂分布式光伏項(xiàng)目能源模式的快速發(fā)展，圍繞前一種租賃合同關(guān)系產(chǎn)生的糾紛也越來(lái)越多，在實(shí)務(wù)中也存在較大爭(zhēng)議。
因此，本文擬就屋頂分布式光伏項(xiàng)目中常見(jiàn)的抵押權(quán)與租賃權(quán)可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)與相應(yīng)的權(quán)益救濟(jì)途徑進(jìn)行闡述，在闡述前本所律師首先介紹什么是屋頂分布式光伏項(xiàng)目。
一、屋頂分布式光伏項(xiàng)目定義
根據(jù)國(guó)家能源局《分布式光伏發(fā)電項(xiàng)目管理暫行辦法》（國(guó)能新能〔2013〕433號(hào)）的規(guī)定，分布式光伏發(fā)電是指在用戶所在場(chǎng)地或附近建設(shè)運(yùn)行，以用戶側(cè)自發(fā)自用為主、多余電量上網(wǎng)且在配電網(wǎng)系統(tǒng)平衡調(diào)節(jié)為特征的光伏發(fā)電設(shè)施。分布式光伏發(fā)電實(shí)行“自發(fā)自用、余電上網(wǎng)、就近消納、電網(wǎng)調(diào)節(jié)”的運(yùn)營(yíng)模式，電網(wǎng)企業(yè)采用先進(jìn)技術(shù)優(yōu)化電網(wǎng)運(yùn)行管理，為分布式光伏發(fā)電運(yùn)行提供系統(tǒng)支撐，保障電力用戶安全用電，鼓勵(lì)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)主體與同一供電區(qū)內(nèi)的電力用戶在電網(wǎng)企業(yè)配合下以多種方式實(shí)現(xiàn)分布式光伏發(fā)電就近消納。
簡(jiǎn)言之，屋頂分布式光伏項(xiàng)目就是安裝在屋頂?shù)姆植际焦夥l(fā)電項(xiàng)目。
二、屋頂分布式光伏項(xiàng)目抵押權(quán)與租賃權(quán)的法
律風(fēng)險(xiǎn)
租賃權(quán)與抵押權(quán)孰優(yōu)先問(wèn)題，應(yīng)以抵押權(quán)成立時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，一般分為“先租后抵”和“先抵后租”兩種情況。
?
（一）先租后抵
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”《民法典》物權(quán)編將《物權(quán)法》中的“訂立抵押合同前”修改為“抵押權(quán)設(shè)立前”，將“抵押財(cái)產(chǎn)已出租的”修改為“抵押財(cái)產(chǎn)已出租并轉(zhuǎn)移占有的”。即在判斷租賃關(guān)系受不受抵押權(quán)的影響時(shí)，要看在抵押權(quán)設(shè)立前抵押財(cái)產(chǎn)是否已出租并轉(zhuǎn)移占有。
若業(yè)主簽訂租賃合同時(shí)，廠房或居民用房尚未抵押的，根據(jù)上述規(guī)定，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不當(dāng)然終止，承租人可以在租賃合同的有效期內(nèi)繼續(xù)享有承租的權(quán)利，也就是通常說(shuō)的“買賣不破租賃”原則。
（二）先抵后租
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”該條規(guī)定與原《物權(quán)法》第一百九十條相比更科學(xué)合理。在“抵押不破租賃”的基礎(chǔ)上，明確了可以對(duì)抗抵押權(quán)的租賃關(guān)系限定在已經(jīng)“轉(zhuǎn)移占有”的租賃關(guān)系，未轉(zhuǎn)移占有的租賃關(guān)系不得對(duì)抗在后設(shè)立的抵押權(quán)，同時(shí)，將租賃權(quán)對(duì)抗的對(duì)象明確規(guī)定為已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，而非僅僅“訂立抵押合同”。
由此，承租人應(yīng)當(dāng)知道租賃權(quán)不得對(duì)抗設(shè)立在先的抵押權(quán)，在此情況下其仍簽訂租賃合同，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)損失。設(shè)立在先抵押權(quán)未經(jīng)登記，而承租人也未占有租賃物的，此時(shí)，基于物權(quán)優(yōu)于一般債權(quán)的原理，租賃權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)，也不存在損失承擔(dān)的問(wèn)題。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的。”
根據(jù)上述規(guī)定，租賃前已有設(shè)立在先的抵押權(quán)，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，未來(lái)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)，租賃權(quán)無(wú)法對(duì)抗抵押權(quán)，租賃合同可能存在無(wú)法繼續(xù)履行的風(fēng)險(xiǎn)。
三、避免法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)建議
鑒于光伏項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期較長(zhǎng)，出租方難免會(huì)發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難，在先抵后租的情況下，會(huì)因產(chǎn)權(quán)被強(qiáng)制拍賣而導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。故律師提出以下幾點(diǎn)建議：
?
（一）確保出租時(shí)間早于抵押時(shí)間
在簽訂項(xiàng)目租賃合同時(shí)，應(yīng)充分做好房屋權(quán)屬狀況的盡職調(diào)查工作，以保障租賃正常履行。在房屋租賃合同簽訂前，除審查出租方提供的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證件外，建議承租方聘請(qǐng)專業(yè)律師前往擬租賃房屋所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)詳細(xì)查詢核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況，調(diào)查擬承租房屋有無(wú)權(quán)利限制措施，確定房屋有無(wú)在先查封、抵押等情形，然后再?zèng)Q定是否可簽訂房屋租賃合同，確保出租時(shí)間早于抵押時(shí)間。
（二）簽署書面房屋租賃合同
書面合同既是房屋租賃關(guān)系成立的直接證據(jù)，也是合同雙方當(dāng)事人維護(hù)各自合法權(quán)益的重要依據(jù)，租賃合同條款完備可有效保護(hù)承租人的合法權(quán)益。如在合同中增加因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的特別賠償條款、明確約定出租人（轉(zhuǎn)租人）違法出租時(shí)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任、出租人破產(chǎn)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的補(bǔ)償或賠償責(zé)任等條款，從而保障自身租賃權(quán)益。
（三）與銀行等債權(quán)人溝通
由于實(shí)踐中光伏項(xiàng)目稀缺，很多業(yè)主愿意接受已設(shè)立抵押權(quán)的企業(yè)或用戶，為避免將來(lái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致租賃權(quán)無(wú)法行使，建議可以與銀行等債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取取得銀行等債權(quán)人同意租賃，將來(lái)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)不影響租賃合同繼續(xù)履行的承諾函件等。
（四）及時(shí)提出執(zhí)行異議
若租賃期間，遭遇產(chǎn)權(quán)被拍賣等情況，應(yīng)及時(shí)提出執(zhí)行異議。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條第二款“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”規(guī)定，只有在租賃權(quán)影響拍賣時(shí)才需要去除。
一般情況下光伏項(xiàng)目的租賃事項(xiàng)的存在對(duì)新接手的產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)不會(huì)影響其對(duì)房屋本身的占有、使用和收益，此時(shí)業(yè)主方應(yīng)與執(zhí)行法院進(jìn)一步溝通，及時(shí)提出執(zhí)行異議，以保障業(yè)主的租賃權(quán)不受影響。
對(duì)于光伏項(xiàng)目而言，屋頂分布式光伏項(xiàng)目的投資較大，若項(xiàng)目并網(wǎng)運(yùn)行時(shí)間較短，無(wú)論是通過(guò)租賃方式還是合作方式使用屋頂，一旦房屋存在抵押等權(quán)屬瑕疵情形，都將給光伏項(xiàng)目投資者帶來(lái)?yè)p失。本所律師建議光伏項(xiàng)目投資者在開發(fā)建設(shè)屋頂分布式光伏項(xiàng)目時(shí)，盡量委托專業(yè)律師對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查、審核項(xiàng)目中租賃合同等各項(xiàng)法律文件，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。
作者介紹
王曉倩，畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，青海樹人律師事務(wù)所常法中心助理律師。致力于公司常年法律顧問(wèn)、國(guó)資監(jiān)管、國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易、公司并購(gòu)與重組、企業(yè)法人治理、新能源項(xiàng)目投資并購(gòu)法律實(shí)務(wù)等。王曉倩律師從業(yè)期間，曾先后為青海國(guó)投、公建投、五礦鹽湖、西部礦業(yè)、正平股份、黃河水電、潔神股份等上市公司、國(guó)有企業(yè)、大型民營(yíng)企業(yè)提供法律顧問(wèn)服務(wù)，主要在公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善、內(nèi)控體系的建立以及合規(guī)管理等方面提供了法律支持。
*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有任何法律問(wèn)題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。
更多系列文章
請(qǐng)關(guān)注樹人律師公眾號(hào)
4月26日 2023礦業(yè)并購(gòu)及投融資論壇與您相約成都
