截至2023年4月17日，全國目前在滬深交易所交易的基礎設施類公募REITs共有27只，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施類公募REITs共有8只，發(fā)行規(guī)模合計為152.25億元，是國內(nèi)公募REITs市場的重要組成部分。

目前已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品如下：

目前已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs基礎資產(chǎn)情況如下：

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)范圍核查

根據(jù)2021年7月2日國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，國家發(fā)改委對產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs申報的關注要點如下：

通知中的申報要求規(guī)定，鼓勵園區(qū)基礎設施、位于自由貿(mào)易試驗區(qū)、國家級新區(qū)、國家級與省級開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務平臺等園區(qū)基礎設施。其中，國家級與省級開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準。酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項目不屬于試點范圍。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)權屬及建設審批核查

根據(jù)基礎設施項目對應的《不動產(chǎn)權證書》及由不動產(chǎn)登記中心出具的不動產(chǎn)信息查詢結果，核查資產(chǎn)專項計劃下的項目公司為基礎設施資產(chǎn)的所有權人及相應的土地使用權人。

核查基礎設施資產(chǎn)原產(chǎn)權人就基礎設施資產(chǎn)所在地塊有效簽署了土地使用權出讓合同，是否繳清出讓合同書項下的地價款。確認基礎設施資產(chǎn)均不存在抵押、查封等權利限制情況，項目公司在基礎設施項目租賃合同項下應收取的租金不存在質(zhì)押情形。

國家發(fā)展改革委《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》附件《試點項目申報要求》第五條第七項規(guī)定，依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關手續(xù)，主要包括：

1.項目審批、核準或備案手續(xù)。

2.規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)。

3.竣工驗收報告（或建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理“五方驗收單”，或政府批復的項目轉入商運文件）。

4.外商投資項目應取得國家利用外資有關手續(xù)。

5.依據(jù)相關法律法規(guī)應辦理的其他必要手續(xù)。

項目投資管理手續(xù)的合法合規(guī)性，應以辦理時的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為判定依據(jù)。項目無需辦理上述手續(xù)的，應說明有關情況，并提供證明材料。項目投資管理手續(xù)缺失的，應依法依規(guī)補辦相關手續(xù)，或以適當方式取得相關部門認可；如現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)章制度、政策文件等明確無需辦理的，應對有關情況作出詳細說明，并提供項目所在地相關部門或機構出具的證明材料。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)建設審批所需文件如下：

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)轉讓和限制核查

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，對于以劃撥方式獲得土地使用權的項目，必須取得土地所在地市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門的無異議函，以便以100%股權轉讓方式發(fā)行基礎設施REITs。對于通過協(xié)議出讓方式獲得土地使用權的項目，必須獲得原土地出讓合同簽署機構或依照現(xiàn)行規(guī)定承擔相應職責的機構的轉讓無異議函。此外，如果相關規(guī)定或協(xié)議對項目公司名下的土地使用權、項目公司股權、特許經(jīng)營權、經(jīng)營收益權、建筑物及構筑物等的轉讓或相關資產(chǎn)處置存在任何限定條件或特殊規(guī)定的，也必須取得相關有權部門的轉讓無異議函。

為確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的轉讓順利進行，需注意相關手續(xù)文件中可能存在的限制性要求，如立項審批、核準備案、土地使用權劃撥等文件。此外，還需注意各類合同中可能存在的轉讓限制約定，如貸款合同、服務合同等。若資產(chǎn)轉讓存在限制性要求，必須遵守國家發(fā)改委的規(guī)定，并取得相關有權機構的同意和轉讓無異議函。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)運營管理核查

根據(jù)國家發(fā)改委公布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，底層資產(chǎn)需運營成熟穩(wěn)定，項目運營時間原則上不低于3年。對已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項目，可適當降低運營年限要求。項目現(xiàn)金流投資回報良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。項目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應當資質(zhì)優(yōu)良，財務情況穩(wěn)健。預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。

（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)規(guī)模核查

根據(jù)國家發(fā)改委公布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，首次發(fā)行基礎設施REITs的項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元。發(fā)起人具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關規(guī)定可發(fā)行基礎設施REITs的資產(chǎn)規(guī)模如產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑面積原則上不低于擬首次發(fā)行基礎設施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

作者介紹

寇芯源律師是同濟大學法學碩士，樹人所西寧金融證券部律師?？苄驹绰蓭熤铝τ诮鹑谧C券、債券業(yè)務等方面的研究。在證券公司從業(yè)期間，多次參與了公司債券發(fā)行與資產(chǎn)證券化業(yè)務。在律師從業(yè)期間，先后為甘肅銀行股份有限公司、蘭州銀行股份有限公司、甘肅不良資產(chǎn)管理有限公司提供了不良資產(chǎn)盡調(diào)服務，訴訟清收服務。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯(lián)系。

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