近年來，受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貿(mào)易增長、消費(fèi)習(xí)慣變遷以及物流行業(yè)發(fā)展環(huán)境向好的推動(dòng)，中國物流倉儲市場持續(xù)高速發(fā)展。在此背景下，倉儲物流項(xiàng)目是我國新時(shí)代基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的藍(lán)海。我國的倉儲物流園區(qū)建設(shè)圍繞國家“一帶一路”倡議和建設(shè)“通道+樞紐+網(wǎng)絡(luò)”現(xiàn)代物流樞紐運(yùn)行體系總體部署，通過對公鐵聯(lián)運(yùn)、國際貨運(yùn)、海關(guān)監(jiān)管、現(xiàn)代倉儲、商品組裝、城市配送、運(yùn)輸專線、貨物集散、專業(yè)市場、數(shù)字云倉、智能堆場、倉儲式銷售、物流大數(shù)據(jù)、供應(yīng)鏈金融、配套服務(wù)等社會(huì)物流資源功能的整合，形成了具有多功能、規(guī)?；椭悄芑默F(xiàn)代物流樞紐產(chǎn)業(yè)基地，是商貿(mào)服務(wù)型國家物流樞紐承載城市核心建設(shè)項(xiàng)目。本文將對倉儲物流類REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)作一個(gè)介紹。

截至2022年三季度，全國 74個(gè)城市高標(biāo)倉存量共計(jì)9,621萬平方米（未包含電商自建倉庫，下同）。其中華東、華北和華南地區(qū)均是倉儲物流行業(yè)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，截至2022年三季度，華東區(qū)域高標(biāo)庫面積約3,520萬平方米，約占全國總存量的37%，華北區(qū)域高標(biāo)庫面積約2,850萬平方米，占比約30%，華南區(qū)域高標(biāo)庫面積1,240萬平方米，占比約13%。

租賃需求方面，2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)的不利沖擊，倉儲物流市場發(fā)展在整體穩(wěn)定的情況下有所放緩，市場租賃需求相對疲軟。短期內(nèi)，部分市場租戶有所調(diào)整，行業(yè)整體的租戶結(jié)構(gòu)保持基本穩(wěn)定，食品、電商、第三方物流是較為活躍的租戶行業(yè)。圍繞食品供應(yīng)、應(yīng)急物資、醫(yī)藥等冷鏈倉庫需求凸顯。

長期來看，中國消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容將保持向好態(tài)勢，電商、第三方物流仍為物流租賃市場的主要租戶，制造業(yè)作為經(jīng)濟(jì)“壓艙石”，為倉儲物流的剛性需求提供堅(jiān)實(shí)支撐。根據(jù)最新《政府工作報(bào)告》，2022 年我國最終消費(fèi)支出超過60萬億元，占GDP比重在50%以上，而一般發(fā)達(dá)國家這個(gè)比例為80%左右，與之相比中國擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)仍有空間，服務(wù)于消費(fèi)市場的電商、第三方物流將繼續(xù)作為倉儲物流租賃需求的重要拉動(dòng)力。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2022年，制造業(yè)增加值達(dá)33.5萬億元，其中新能源汽車、太陽能電池、工業(yè)機(jī)器人等產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長約 90.5%、46.8%、21.0%，制造業(yè)帶來的租賃需求仍然穩(wěn)固，新動(dòng)能的蓬勃發(fā)展進(jìn)一步刺激高標(biāo)庫的需求。此外，消費(fèi)升級推動(dòng)的生鮮電商、醫(yī)藥物流及冷鏈物流需求增長，從而帶動(dòng)物流高標(biāo)倉儲設(shè)施租賃市場的發(fā)展。

物流倉儲REITs底層資產(chǎn)主要是指物流倉儲地產(chǎn)，物流倉儲地產(chǎn)是指專門為物流企業(yè)提供倉儲、配送、加工等服務(wù)的地產(chǎn)。物流地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要通過招商引資實(shí)現(xiàn)收益，其主要收益是在開發(fā)之后的物業(yè)管理過程中，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式，為進(jìn)駐企業(yè)提供包括設(shè)計(jì)研發(fā)、物流運(yùn)輸、生產(chǎn)制造、人才培訓(xùn)、信息技術(shù)等全方位的增值服務(wù)。包括可租賃倉庫和自用倉庫。對可租賃倉庫而言，它是指企業(yè)將自己擁有的倉庫出租給其他企業(yè)使用，以獲取租金收入，其收入主要來源于物業(yè)出租產(chǎn)生的收入，包括租金收入及物業(yè)管理費(fèi)。自用倉庫是指企業(yè)自己擁有的倉庫，主要用于存放自己的物資。

物流園區(qū)的盈利模式分為三種：第一為全部銷售，即園區(qū)建成后整體或分割全部銷售；第二為全部持有，自己運(yùn)營物流業(yè)務(wù)或出租經(jīng)營；第三為部分銷售，部分持有。

中金普洛斯倉儲物流REITs是中國首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一，也是上交所首支“倉儲物流類”基礎(chǔ)設(shè)施REIT。該基金的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)由位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市群核心物流樞紐地區(qū)的物流地產(chǎn)組成，主要收入來源于物流地產(chǎn)租金收入。其底層資產(chǎn)具有典型性及參考借鑒價(jià)值。

（一）整體情況

基金底層資產(chǎn)由7個(gè)倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，建筑面積合計(jì)約704,988平方米。截至2022 年12月31日，基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司累計(jì)收入合計(jì)為人民幣349,008,730.82元，有效市場化租戶合計(jì)為 53 個(gè)，平均出租率為 94.18%，較上年末下降4.60個(gè)百分點(diǎn)，合同租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（不含稅）有效平均單價(jià)為 44.43元/平方米/月，較上年增幅3.52%。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，行業(yè)構(gòu)成主要為運(yùn)輸業(yè)40.18%、商業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè) 38.07%、軟件與服務(wù)業(yè)4.84%。

地理位置上資產(chǎn)位于北京市、廣東省廣州市、佛山市以及江蘇省蘇州市、昆山市的核心集散地，交通便利，周圍工業(yè)廠房、物流倉庫群聚，產(chǎn)業(yè)聚集度高。

市場運(yùn)營方面，所持資產(chǎn)的經(jīng)營高度市場化，收入來源分散，主要租戶包括京東、美團(tuán)、德邦物流、上海醫(yī)藥、捷豹路虎等。截至2022 年12月31日，基金持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司累計(jì)收入合計(jì)為人民幣349,008,730.82元，有效市場化租戶合計(jì)為 53 個(gè)。詳情如下：

（二）租約情況

租約期限分布方面，按合同租金及管理費(fèi)金額占比計(jì)算，2021年至2023年到期租約占比分別為32.44%，29.46%，23.75%；租戶行業(yè)分布方面，運(yùn)輸業(yè)占比44.83%，商業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)占比30.47%，軟件與服務(wù)業(yè)占比 7.80%。

（三）資產(chǎn)分布及收入情況

截至2022年12月31日，基金持有的投資性房地產(chǎn)分布及收入情況如下：

（四）單項(xiàng)資產(chǎn)概況

普洛斯北京空港物流園位于北京順義空港物流基地范圍內(nèi)，緊鄰首都國際機(jī)場，毗鄰北京天竺綜合保稅區(qū)。順義空港物流基地是2002年經(jīng)北京市政府批準(zhǔn)設(shè)立的北京市唯一的航空-公路國際貨運(yùn)樞紐型物流基地，位于北京市高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)——臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)。順義空港物流基地引進(jìn)包括 TNT、日本郵船、日本住友等世界500強(qiáng)企業(yè)以及中外運(yùn)、近鐵、宅急送、嘉民、安博、寶供等國內(nèi)外知名物流企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。

普洛斯北京空港物流園臨順于路，周邊主干道包括機(jī)場高速1號線、2號線、機(jī)場高速北線、京承高速、京沈路等，周邊高速公路較為密集，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟。北京順義空港物流基地周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善，郵局、電信、稅務(wù)機(jī)關(guān)等皆在三公里輻射范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)教育配套有南法信中學(xué)、北京順義區(qū)第二中學(xué)等；醫(yī)療配套有順義區(qū)南法信鎮(zhèn)衛(wèi)生院、順義區(qū)空港醫(yī)院等。普洛斯北京空港物流園區(qū)域狀況詳見下表：

普洛斯通州光機(jī)電物流園屬北京市東南部中關(guān)村科技園-光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地范圍內(nèi)，緊鄰?fù)ㄖ菪鲁呛诵膮^(qū)，與亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一路之隔，地理位置優(yōu)越。園區(qū)主要功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)和高端制造業(yè)，周邊高科技企業(yè)和高端制造企業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。

普洛斯通州光機(jī)電物流園位于五、六環(huán)之間，東鄰京沈高速路、西鄰京津塘高速路，京津城際鐵路穿基地而過。周邊高速公路較為密集，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟?；刂苓吂卜?wù)配套設(shè)施較為完善，三公里輻射范圍內(nèi)有多個(gè)成熟住宅小區(qū)及快捷酒店，如景聯(lián)嘉園、潤楓領(lǐng)尚、泰禾拾景園、7 天優(yōu)品酒店、舒客優(yōu)酒店、如家酒店等，可滿足居住及商旅需求。郵局、電信、稅務(wù)機(jī)關(guān)皆在五公里輻射范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套有軍海中醫(yī)醫(yī)院、次渠北里衛(wèi)生服務(wù)站等。普洛斯通州光機(jī)電物流園區(qū)域狀況詳見下表：

普洛斯廣州保稅物流園位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)西區(qū)的保稅區(qū)范圍內(nèi)，位于廣州保稅區(qū)的主入口處，區(qū)位條件優(yōu)越。廣州保稅區(qū)分為一期與二期，一期主要發(fā)展商業(yè)貿(mào)易、倉儲、展示、商業(yè)性簡單加工、碼頭及公共服務(wù)等行業(yè)；二期主要用于發(fā)展電子信息制造業(yè)等高科技產(chǎn)業(yè)。保稅區(qū)內(nèi)擁有先進(jìn)的物流倉儲，具有保稅倉儲、保稅展示、保稅物流和保稅加工等多重功能，產(chǎn)業(yè)集聚度高，產(chǎn)業(yè)氛圍較好。

普洛斯廣州保稅物流園北鄰廣深沿江高速，西鄰廣州繞城高速，周邊高速公路較為密集，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟。保稅物流園周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善，區(qū)域內(nèi)有海關(guān)、中國郵政、銀行等。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套有廣州開發(fā)區(qū)醫(yī)院、穗東街夏園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等。項(xiàng)目周邊水系發(fā)達(dá)，自然環(huán)境及人文環(huán)境良好。普洛斯廣州保稅物流園區(qū)域狀況詳見下表：

普洛斯增城物流園位于增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，其大致范圍北至南香山山腳、南至荔新公路、東至仙寧公路西面、西至東陵公司用地（與永和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相鄰），處于廣州“東進(jìn)”軸線上。普洛斯增城物流園周邊以工業(yè)園為主，主要項(xiàng)目有中豪高新科技園、沙埔銀沙工業(yè)區(qū)、奧航仙村物流園等，工業(yè)集聚度高，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。

普洛斯增城物流園周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較完善，片區(qū)內(nèi)銀行有廣州農(nóng)商銀行，臨近仙村鎮(zhèn)政府等公共配套；醫(yī)療配套有各級社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等；且周邊水系發(fā)達(dá)，自然環(huán)境及人文環(huán)境良好。普洛斯增城物流園區(qū)域狀況詳見下表：

普洛斯順德物流園位于順德科技工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)，該區(qū)東臨廣州番禺，距廣州市南沙港23.5公里。以太澳高速（廣珠西線南延線）、廣州番禺西部干線、順番公路、南順城際軌道為主要對外交通干線，與廣東第三大內(nèi)河港口順德港僅一河之隔。周邊以汽車制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)聚集度高，主要項(xiàng)目有豐田合成（佛山）汽車部品有限公司、佛山市東海理化汽車部件有限公司、廣東富士電梯有限公司等，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。

普洛斯順德物流園周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較完善，片區(qū)內(nèi)有順德農(nóng)村商業(yè)銀行聯(lián)盛分理處、中國農(nóng)業(yè)銀行順德工業(yè)園支行及多家銀行24小時(shí)自助銀行；工業(yè)園西接順德新城區(qū)，鄰近順德區(qū)人民政府；醫(yī)療配套有各級社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等；且周邊水系發(fā)達(dá)，自然環(huán)境及人文環(huán)境良好。普洛斯順德物流園區(qū)域狀況詳見下表：

蘇州望亭普洛斯物流園位于江蘇省蘇州市望亭國際物流園內(nèi)，園區(qū)臨蘇州次干道望東路，道路交通便利。園區(qū)先后有盛豐物流、通聯(lián)物流、普洛斯、點(diǎn)通物流、中順國際、大田物流、海聯(lián)物流、豐億物流、越海全球物流、鹽云實(shí)業(yè)、配套服務(wù)中心等項(xiàng)目進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)集聚度高，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。

望亭國際物流園周邊高速公路較為密集，交通網(wǎng)絡(luò)較為成熟。周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善，郵局、電信、稅務(wù)機(jī)關(guān)、派出所等皆在三公里輻射范圍內(nèi)；區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套有相城區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、東橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等。項(xiàng)目周邊水系發(fā)達(dá)，自然環(huán)境及人文環(huán)境良好。蘇州望亭普洛斯物流園區(qū)域狀況詳見下表：

普洛斯淀山湖物流園位于沿淀山湖鎮(zhèn)東北角，緊鄰北青公路，毗鄰上海青浦區(qū)。園區(qū)周邊工業(yè)氛圍良好，高端電子信息、機(jī)械制造、工業(yè)加工類企業(yè)較為集中，包括華偉納精密工具（昆山）有限公司、維亞通用機(jī)電（昆山）有限公司、華格電子（上海）有限公司等；倉儲物流產(chǎn)業(yè)集聚度較為一般，周邊物流園區(qū)有神州數(shù)碼物流園、駿輝物流園等。

普洛斯淀山湖物流園北鄰雙河路和滬常高速，東臨北青公路，連接淀山湖與昆山城區(qū)及上海青浦區(qū)，周邊高速公路較為密集，交通網(wǎng)絡(luò)較成熟。淀山湖物流園周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較為完善，區(qū)域內(nèi)有中國郵政和淀山湖鎮(zhèn)政府等。區(qū)域內(nèi)醫(yī)療配套有淀山湖人民醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生站等。項(xiàng)目臨近淀山湖景區(qū)，自然環(huán)境及人文環(huán)境良好。普洛斯淀山湖物流園區(qū)域狀況詳見下表：

我國倉儲物流行業(yè)整體仍處發(fā)展期，人均存量依然明顯低于發(fā)達(dá)國家，未來居民消費(fèi)能力的提高，城鎮(zhèn)化的發(fā)展，以及電商行業(yè)、零售行業(yè)、第三方物流、制造業(yè)等相關(guān)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將驅(qū)動(dòng)倉儲物流行業(yè)整體需求的增長。

從上文中可以看出，倉儲物流REITs的底層資產(chǎn)均具有區(qū)域位置上靠近城區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集度高、交通網(wǎng)絡(luò)以及基礎(chǔ)設(shè)施完善、自然人文環(huán)境良好、公共服務(wù)設(shè)施狀況完善、道路通達(dá)性好等共性特點(diǎn)。

總體來看，優(yōu)質(zhì)的倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過市場化的運(yùn)營管理，可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)可控，是REITs項(xiàng)目理想的投資標(biāo)的。

作者介紹

趙澤仁律師是華東政法大學(xué)學(xué)士，樹人所西寧金融證券部律師。趙澤仁律師致力于公司金融證券、債券業(yè)務(wù)等方面的研究。多次參與公司股權(quán)收購、政府專項(xiàng)債券發(fā)行等業(yè)務(wù)。先后為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、國家開發(fā)銀行青海省分行等提供了常年法律服務(wù)。

*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。

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