上交所公募REITs審核關(guān)注事項(xiàng)修訂情況及解讀
一、修訂背景
2021年1月，上交所發(fā)布了《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第1號(hào)——審核關(guān)注事項(xiàng)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》），旨在明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申請(qǐng)條件，并對(duì)業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、評(píng)估與現(xiàn)金流、交易結(jié)構(gòu)和運(yùn)作管理安排等方面作出了具體規(guī)定。
首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來，上交所的REITs業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，涵蓋了收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房和新能源等多種資產(chǎn)類型。這些REITs項(xiàng)目在盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》以及中國證監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一工作安排，上交所于2023年5月修訂發(fā)布了新的《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》，本次修訂中總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，細(xì)化完善了對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路等實(shí)踐較多的資產(chǎn)類型的審核和信息披露要點(diǎn)，并加強(qiáng)了項(xiàng)目質(zhì)量的要求。同時(shí)，上交所針對(duì)市場(chǎng)公開化加大力度，加快推進(jìn)成熟類型資產(chǎn)的審核透明度和發(fā)行上市進(jìn)度，以推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的規(guī)范化發(fā)展。
二、主要修訂內(nèi)容
本次修訂的重點(diǎn)是明確目前發(fā)行量較多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)公路項(xiàng)目審核和信息披露要點(diǎn)，以提高項(xiàng)目質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)和信息透明度。修訂內(nèi)容主要包括以下幾方面：
1.修訂情況概覽
2.業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)
本次修訂詳細(xì)規(guī)定了業(yè)務(wù)參與機(jī)構(gòu)、評(píng)估和現(xiàn)金流要求方面的內(nèi)容。其中，主要加強(qiáng)了對(duì)原始權(quán)益人的約束，要求其在向基礎(chǔ)設(shè)施基金轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不得增加地方政府隱性債務(wù)，并確?；厥召Y金符合國家產(chǎn)業(yè)政策。同時(shí)，規(guī)范了中介機(jī)構(gòu)的選聘，要求管理人在聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)遵循最少必需原則，并確保其具備合法從事相關(guān)金融業(yè)務(wù)的資質(zhì)。此外，針對(duì)評(píng)估和現(xiàn)金流要求，要求管理人披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目現(xiàn)金流預(yù)測(cè)結(jié)果與評(píng)估報(bào)告及可供分配金額測(cè)算報(bào)告差異比例超過5%的原因，并加強(qiáng)披露基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資本性支出安排及其合理性的要求。通過這些規(guī)定，旨在提高項(xiàng)目的質(zhì)量管控，增強(qiáng)信息披露的透明度。
3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求
本次修訂同時(shí)規(guī)范了產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。首先是基金控制要求。明確要求基礎(chǔ)設(shè)施基金取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利。其次是產(chǎn)品命名規(guī)范。要求基金名稱和資產(chǎn)支持證券名稱準(zhǔn)確反映基金類別和投資特征，以避免誤導(dǎo)投資者。再次是強(qiáng)化了風(fēng)險(xiǎn)防控要求。要求基金管理人設(shè)置二級(jí)市場(chǎng)異常波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)防控安排，合理確定戰(zhàn)略配售比例，確保首次發(fā)售上市后流通份額充足。對(duì)基金經(jīng)理的要求也明確規(guī)定，若存在兼任情況，基金管理人必須充分論證基金經(jīng)理的專業(yè)能力和兼任安排的合理性。最后是規(guī)范了費(fèi)用收取水平。要求基金管理費(fèi)和財(cái)務(wù)顧問費(fèi)能夠覆蓋展業(yè)成本，相關(guān)機(jī)構(gòu)不得以低于行業(yè)定價(jià)水平的方式招攬業(yè)務(wù)。
4.產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目要求
針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，本次修訂明確了特殊要求。首先是明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)。包括土地性質(zhì)、轉(zhuǎn)讓限制、入池配套設(shè)施、租賃合同備案以及重要現(xiàn)金流提供方的行業(yè)屬性。其次，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)，細(xì)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目信息披露要求。包括歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、評(píng)估參數(shù)、租金減免情況、重要現(xiàn)金流提供方的租賃情況、投資協(xié)議限制以及稅收優(yōu)惠政策等。再次，明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目會(huì)計(jì)計(jì)量方法。明確指出產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施基金涉及的投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照成本法進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量。通過這些規(guī)定，旨在確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的合規(guī)性，并提高信息披露的透明度。
5.收費(fèi)公路項(xiàng)目
針對(duì)收費(fèi)公路項(xiàng)目，本次修訂明確了特殊要求。首先，明確收費(fèi)公路合規(guī)性關(guān)注事項(xiàng)。包括資產(chǎn)范圍、經(jīng)營權(quán)依據(jù)和范圍、轉(zhuǎn)讓限制以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。再次，細(xì)化收費(fèi)公路信息披露要求。包括歷史運(yùn)營數(shù)據(jù)、競(jìng)爭(zhēng)性交通設(shè)施項(xiàng)目的影響、評(píng)估參數(shù)、收費(fèi)減免情況、資產(chǎn)到期移交安排等。再次，強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和緩釋措施要求。要求管理人評(píng)估收費(fèi)公路項(xiàng)目在延續(xù)或提升道路通行能力方面的安排，并對(duì)經(jīng)營權(quán)提前回收風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。最后，關(guān)注項(xiàng)目隱性質(zhì)量問題。要求管理人核查并確保原始權(quán)益人提供的安全風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。通過這些規(guī)定，旨在確保收費(fèi)公路項(xiàng)目的合規(guī)性，并提高信息披露的透明度。
三、審核關(guān)注事項(xiàng)
根據(jù)新修訂的《REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引》的目標(biāo)與精神，現(xiàn)階段上交所審核工作重點(diǎn)圍繞合規(guī)性、重大性及建設(shè)性的“三原則”開展。
1、合規(guī)性
內(nèi)容合規(guī)包括相關(guān)準(zhǔn)入要求主要包括參與機(jī)構(gòu)資質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況、治理機(jī)制及交易結(jié)構(gòu)安排等合規(guī)性條件機(jī)制以及程序合規(guī)，包括公開透明、高效可預(yù)期的注冊(cè)上市審核程序和運(yùn)行機(jī)制，及時(shí)公開在審項(xiàng)目的審核進(jìn)程，明確審核時(shí)限要求，逐步形成電子化流程和網(wǎng)站披露，全程留痕、全程可回溯。
2、重大性
比照公開發(fā)行證券要求，審核重點(diǎn)圍繞與投資者價(jià)值判斷和投資決策密切相關(guān)的信息。引導(dǎo)基金管理人和中介機(jī)構(gòu)結(jié)合基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的實(shí)際情況，客觀地披露業(yè)務(wù)模式、治理機(jī)制、估值和現(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)揭示等重要內(nèi)容。
3、建設(shè)性
在審核中更多的給予建設(shè)性支持，推動(dòng)相關(guān)問題解決，為后續(xù)項(xiàng)目做好示范和引導(dǎo)。
四、項(xiàng)目審核關(guān)注要點(diǎn)
要求原始權(quán)益人擁有完全所有權(quán)或者經(jīng)營權(quán)利，信用穩(wěn)健，內(nèi)部控制制度健全；要求運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)具有持續(xù)經(jīng)營能力；要求中介機(jī)構(gòu)符合《基金指引》規(guī)定。
2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
要求基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰，不存在權(quán)利限制；對(duì)竣工驗(yàn)收的要求重點(diǎn)關(guān)注工程質(zhì)量符合要求，按規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)
3、評(píng)估與現(xiàn)金流
審核估值方法選擇中有關(guān)重要參數(shù)的設(shè)置；關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營過程中的歷史現(xiàn)金流與預(yù)測(cè)情況的差異及原因；重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營過程中的現(xiàn)金流集中度及其關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)。
4、治理機(jī)制
關(guān)注項(xiàng)目運(yùn)營中的權(quán)責(zé)劃分，主要是持有人會(huì)議、基金管理人和原始權(quán)益人（運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)）三者之間按照相關(guān)合同約定和法律規(guī)定的權(quán)利責(zé)任劃分，做到清晰認(rèn)定不同主體之間的權(quán)利和義務(wù)；關(guān)注關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)與風(fēng)險(xiǎn)防范和信息披露工作；關(guān)注杠桿融資安排相關(guān)工作與決策主體及資金使用的實(shí)際情況與披露情況。
5、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)
對(duì)基金及原始權(quán)益人兩方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理工作進(jìn)行關(guān)注審核，確認(rèn)合規(guī)性與清晰度；關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營中產(chǎn)生的可供分配現(xiàn)金流測(cè)算及歷史財(cái)務(wù)信息披露完整度和清晰度。
作者介紹
寇芯源律師是同濟(jì)大學(xué)法學(xué)碩士，樹人所西寧金融證券部律師?？苄驹绰蓭熤铝τ诮鹑谧C券、債券業(yè)務(wù)等方面的研究。在證券公司從業(yè)期間，多次參與了公司債券發(fā)行與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。在律師從業(yè)期間，先后為甘肅銀行股份有限公司、蘭州銀行股份有限公司、甘肅不良資產(chǎn)管理有限公司提供了不良資產(chǎn)盡調(diào)服務(wù)，訴訟清收服務(wù)。
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