《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施投資基金指引（試行）》第二條第四款規(guī)定：基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作?！吨腥A人民共和國(guó)證券投資基金法》第四十五條規(guī)定：“采用封閉式運(yùn)作方式的基金（以下簡(jiǎn)稱封閉式基金），是指基金份額總額在基金合同期限內(nèi)固定不變，基金份額持有人不得申請(qǐng)贖回的基金。”目前公募REITs的封閉期一般為20年到99年，同時(shí)采取封閉式管理，即成立后不能申購(gòu)贖回，但可以在二級(jí)市場(chǎng)上市交易。REITs與傳統(tǒng)的封閉基金相比，REITs主要投資于實(shí)物資產(chǎn)，而非證券投資，同時(shí)公募REITs封閉期更久。

由圖表可知：公募REITs的封閉期一般都在20年以上，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)REIT以及博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的封閉期均為50年，平安廣交廣河高速REIT的封閉期長(zhǎng)達(dá)99年。因此，公募REITs基金的封閉時(shí)限較長(zhǎng)。

公募REITs采取封閉式運(yùn)營(yíng)，期間不能申贖，投資者參與公募REITs交易可能面臨流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。由于公募REITs基金在滬深交易所上市，因此投資者只能通過二級(jí)市場(chǎng)賣出來回收投資本金。投資者不能像開放式基金一樣通過贖回的方式拿回投資本金，只能開立證券賬戶將公募REITs基金托管至場(chǎng)內(nèi)才能實(shí)現(xiàn)退出，場(chǎng)外REITs投資者的退出較為不便。

總結(jié)首批發(fā)行的9支公募REITs如下表：

公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)皆位于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，同時(shí)其投資方向明確，即高比例持有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，且REITs條款都約定，不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)年產(chǎn)生的租金都要分紅，每年至少分紅一次，且比例不低于90%。公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)行高比例分配，投資者可獲得相對(duì)穩(wěn)定、持續(xù)的當(dāng)期收益。

同時(shí)，REITs在公開市場(chǎng)交易，流動(dòng)性強(qiáng)。從收益來源上看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金收益的主要來源是底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流和增值收益，即股息分紅和股價(jià)上漲所帶來的收益。也就是說，REITs基金的收益兼具債券和股票的特征，但現(xiàn)金流更穩(wěn)定。另外，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金的底層資產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性較低，有利于幫助風(fēng)險(xiǎn)承受能力較低的投資者增厚收益，也有利于投資者進(jìn)行資產(chǎn)配置，降低投資組合整體的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》的規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%?？鄢驊?zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不得低于本次公開發(fā)售數(shù)量的70%。網(wǎng)下投資者為證券公司、基金管理公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者、商業(yè)銀行及其理財(cái)子公司、符合規(guī)定的私募基金管理人以及其他中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者。

首批公募REITs產(chǎn)品金融機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)比例如下方圖表：

由圖表可知，銀行資金以及信托、地方國(guó)資等其他投資人更為偏好公募REITs投資，出于穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、控制風(fēng)險(xiǎn)以及保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的相關(guān)目的，此類多元化配置的中長(zhǎng)期投資者，會(huì)選擇現(xiàn)金流穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)程度適中的金融產(chǎn)品。

REITs的收益完全取決于背后不動(dòng)產(chǎn)獲取現(xiàn)金流的能力，不同REITs產(chǎn)品其收益分化也存在較大區(qū)別。雖然REITs底層資產(chǎn)的升值也能提升REITs價(jià)值，不過由于REITs封閉期漫長(zhǎng)，而且底層資產(chǎn)也無法自由轉(zhuǎn)讓，底層資產(chǎn)的升值可能對(duì)REITs價(jià)值提升影響有限，股息率將成為決定其價(jià)格的主要因素。由于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，因此REITs容易受到經(jīng)濟(jì)不確定性的影響。在經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)或?qū)е沦Y產(chǎn)估值下跌，從而影響REITs的收益。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)不如預(yù)期，以及相關(guān)政策支持不及預(yù)期、流動(dòng)性不及預(yù)期等不利因素產(chǎn)生時(shí)，公募REITs基金在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格有可能大幅偏離于基金凈值，同時(shí)REITs基金凈值每半年才公布一次。

公募REITs規(guī)定收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，基金年度可供分配金額主要是指在凈利潤(rùn)基礎(chǔ)上進(jìn)行合理調(diào)整后的金額，在當(dāng)年度基金存在可供分配金額的基礎(chǔ)上，基金每年必須完成一次分配。但基金份額持有人大會(huì)有權(quán)變更基金可供分配金額相關(guān)計(jì)算調(diào)整項(xiàng)，且招募說明書披露的現(xiàn)金分派率均是預(yù)期值，不剛兌不保底，分配收益存在可能不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

匯總目前公募REITs基金投資需要注意的主要風(fēng)險(xiǎn)如下表：

基于公募REITs分紅穩(wěn)定、底層資產(chǎn)價(jià)值增值、抗通脹、與股債資產(chǎn)相關(guān)度較低等特性，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為REITs產(chǎn)品較為適合保險(xiǎn)、銀行、養(yǎng)老金等機(jī)構(gòu)投資者，同時(shí)也將成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的新選擇。

在目前利率不高且股市波動(dòng)的市場(chǎng)情況下，能參與國(guó)家基建發(fā)展紅利且有高分紅的投資是長(zhǎng)期投資者比較理想的配置。但不適合希望短期有高回報(bào)的投資者。希望多元化配置的中長(zhǎng)期投資者，想象空間有限但現(xiàn)金流穩(wěn)定。公募REITs投資適合以往持有銀行理財(cái)信托計(jì)劃債基以及銀行等高派息個(gè)股的中低風(fēng)險(xiǎn)偏好者。

作者介紹

趙婧，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，青海樹人律師事務(wù)所金融部助理律師。入職以來，多次為中國(guó)銀行股份有限公司青海省分行、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務(wù)。為青海省國(guó)有資產(chǎn)投資管理有限公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司提供股權(quán)融資服務(wù)，多次參與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司西寧各支行、中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司不良資產(chǎn)盡調(diào)項(xiàng)目，在常年及專項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)。

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