《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》第二條規(guī)定：“項(xiàng)目應(yīng)成熟穩(wěn)定，滿足以下條件：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)直接或間接擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)。項(xiàng)目公司依法持有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)。”

在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)，一般以是否取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為項(xiàng)目權(quán)屬是否清晰的判斷標(biāo)準(zhǔn)，如商業(yè)物業(yè)已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或房屋所有權(quán)證書，即可滿足權(quán)屬清晰的要求。在選取底層資產(chǎn)時(shí)也要盡量選取商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰并已取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記證書的資產(chǎn)，如少部分商業(yè)物業(yè)未取得不動(dòng)產(chǎn)登記證書，則在項(xiàng)目申報(bào)時(shí)需取得相關(guān)政府部門出具的權(quán)屬證明文件，證明權(quán)屬清晰。

《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》第二條規(guī)定，土地使用要依法合規(guī)，在《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》等文件中規(guī)定項(xiàng)目用地性質(zhì)要符合土地管理相關(guān)規(guī)定。因此，在開展消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目過程中，需根據(jù)提供的資料判斷土地用途是否符合相關(guān)申報(bào)規(guī)定。在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施場(chǎng)景中，大部分商業(yè)物業(yè)的土地使用權(quán)均通過市場(chǎng)化手段獲取，因此較少存在轉(zhuǎn)讓限制，但需注意的是，對(duì)于協(xié)議出讓方式取得的用地，需要取得原《土地出讓合同》簽署機(jī)構(gòu)出具的無異議函；如出讓合同對(duì)于項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、經(jīng)營(yíng)收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件、特殊規(guī)定約定的，應(yīng)取得相關(guān)有權(quán)部門或協(xié)議簽署機(jī)構(gòu)出具的無異議函。

《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》第二條第六款規(guī)定，要嚴(yán)把投資管理合規(guī)性。投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)的法律法規(guī)和國(guó)家政策作為主要判定依據(jù)。項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)，應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定說明有關(guān)情況；項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門說明情況或出具處理意見；按照項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門依法補(bǔ)辦，確實(shí)無法補(bǔ)辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門出具處理意見。如項(xiàng)目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時(shí)的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。

投資管理手續(xù)合規(guī)性一直是監(jiān)管部門審查公募REITs項(xiàng)目發(fā)行條件的重點(diǎn)，也是多數(shù)試點(diǎn)項(xiàng)目在資產(chǎn)篩選和項(xiàng)目培育階段的核心優(yōu)化事項(xiàng)。由于部分項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間較早、建設(shè)手續(xù)資料保管不當(dāng)?shù)仍颍?58號(hào)文所要求的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工和竣工驗(yàn)收等項(xiàng)目投資管理手續(xù)可能存在不同程度的缺失或瑕疵。236號(hào)文進(jìn)一步明確投資管理手續(xù)應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)要求，再次強(qiáng)調(diào)了投資管理手續(xù)合規(guī)性。

《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》規(guī)定項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。這一規(guī)定設(shè)定了REITs與商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)相互隔離的原則，該原則在其他類型的REITs產(chǎn)品中也有體現(xiàn)，例如保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)則亦規(guī)定了“地產(chǎn)隔離”的監(jiān)管要求，要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）不得開展商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，其資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、人員、機(jī)構(gòu)五個(gè)方面均需與商品住宅開發(fā)板塊“有效隔離”、“相對(duì)獨(dú)立”。