基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的合規(guī)性——常見問題及解決方案
2023-08-15 10:58:38
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前言
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的合法合規(guī)性一直是交易所、證監(jiān)會、中介機構(gòu)等審核、關(guān)注的重點，本所律師通過檢索巨潮資訊網(wǎng)，梳理出保障性公租房類REIT、能源類REIT、生態(tài)環(huán)保類REIT、高速公路類REIT等四種類型項目的常見問題及解決方案，供各方參考。
一保障性公租房類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
問題一：基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、上市銷售或變相銷售受到限制
（一）紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT
01事實情況
基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)屬證書及/或國有建設(shè)使用權(quán)出讓合同上均存在“非市場商品房”或“非商品房”“不得轉(zhuǎn)讓”“出租型人才住房（只租不售）”等的記載。……基礎(chǔ)設(shè)施項目的保障性租賃住房認(rèn)定書中載明，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)不得上市銷售或變相銷售。
02解決方案
（1）深圳市人民政府辦公廳于2021年12月3日印發(fā)相應(yīng)《市政府常務(wù)會議紀(jì)要》，載明：會議議定原則同意《關(guān)于提請協(xié)調(diào)解決市人才安居集田保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目有關(guān)問題的請示》，主要包括：同意將本次參與REITs試點的福田安居百泉閣、羅湖安居錦園、鳳凰公館、保利香檳苑等出租型人才房項目認(rèn)定定為保障性租賃住房，請市發(fā)展改革委、市國資委、市規(guī)劃和自然資源局、市住房建設(shè)局會同市人才安居集團完善上述項目開展REITs試點所需的土地使用、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)，依法依規(guī)適用稅收優(yōu)惠政策，相關(guān)土地使用權(quán)補充協(xié)議由原產(chǎn)權(quán)主體與相關(guān)方面簽訂。
（2）深圳市規(guī)劃和自然資源局系相關(guān)區(qū)管理局分別出具無異議函。
（3）深圳市住房和建設(shè)局出具《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于出具對市人才安居集團及其控股子公司以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs意見的復(fù)函》，載明對保利香檳苑項目、鳳凰公館項目、安居百泉閣項目和安居錦園項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。
（二）中金廈門安居REIT
01事實情況
基礎(chǔ)設(shè)施項目的《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中對合同項下涉及出讓性質(zhì)的建筑物及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓存在如下限制性約定：“本項目交出讓性質(zhì)的建筑物及土地使用權(quán)應(yīng)整體自持，不得分割轉(zhuǎn)讓、不得分割抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押必須經(jīng)出讓人、第三方和第四方同意。”
基礎(chǔ)設(shè)施項目的《不動產(chǎn)權(quán)證書》對基礎(chǔ)設(shè)施項目（含土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及/或項目公司股權(quán)）轉(zhuǎn)讓存在以下限制性約定或記載：“園博公寓《不動產(chǎn)權(quán)證書》存在以下限制性約定或記載：本宗地及地上建筑物若轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)根據(jù)編號35021120220512CX3《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》相關(guān)條款執(zhí)行。珩琦公寓《不動產(chǎn)權(quán)證書》存在以下限制性約定或記載：本宗地及地上建筑物若轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，應(yīng)根據(jù)編號35021120220512CX4《廈門市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》相關(guān)條款執(zhí)行。”
02解決方案
廈門市資規(guī)局向安居集團簽發(fā)了《廈門市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于園博公寓項目和珩琦公寓項目中申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的復(fù)函》（廈資源規(guī)劃西[2022]198號)，對園博公寓和珩琦公寓以100％股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs無異議。
問題二：國有企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)履行國資交易程序
（一）紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT
01事實情況
項目共三名原始權(quán)益人，其中，深圳市人才安居集團為深圳市屬國有獨資公司，其他兩名原始權(quán)益人福田安居公司及羅湖安居公司為深圳市人才安居集團的控股子公司，亦均為全資國有企業(yè)，深圳市人才安居集團與福田安居公司、羅湖安居公司持有新設(shè)項目公司的100％股權(quán)，該等持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于企業(yè)國有資產(chǎn)交易性質(zhì)。按照國資32號令規(guī)定，國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)市場公開進行，并依法履行其他國有資產(chǎn)交易程序。
02解決方案
深圳市國資委于2022年2月25日出具《深圳市國資委反饋意見》，支持深圳市人才安居集團申請基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點；將鳳凰公館、保利香檳苑、百泉閣、錦園等四個保障性住房項目以經(jīng)審計賬面凈值劃轉(zhuǎn)至新設(shè)立項目公司以及將新設(shè)立項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項計劃屬于深圳市人才安居集團決策權(quán)限，請深圳市人才安居集團按照國資監(jiān)管相關(guān)規(guī)定依法依規(guī)開展資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等事項。深圳市人才安居集團就以持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的項目公司的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施基金，以及該等項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓豁免履行進場交易等國有資產(chǎn)交易程序事宜征得深圳市國資委的同意。
（二）中金廈門安居REIT
01事實情況
本項目原始權(quán)益人安居集團屬于國有獨資公司的全資子公司，持有項目公司100%股權(quán)。按照32號令規(guī)定，原則上應(yīng)當(dāng)通過產(chǎn)權(quán)市場公開進行交易，并依法履行其他國有資產(chǎn)交易程序。
02解決方案
廈門市國資委出具《廈門市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會關(guān)于廈門安居集團有限公司申請發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的批復(fù)》，廈門市國資委同意原始權(quán)益人將所持有的園博公司及珩琦公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項計劃。
問題三：法律法規(guī)限制公共租賃住房只能用于租賃，不得銷售
（一）華夏北京保障房REIT
01事實情況
熙悅尚郡項目下，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等許可性文件中記載公共租賃住房只能用于租賃，不得銷售?！侗本┦凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會等四部門關(guān)于進一步規(guī)范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》規(guī)定，配建住房作為實物房源租賃使用，不得上市銷售或變相銷售。
《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于嚴(yán)禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知》規(guī)定，各單位持有或運營的公租房、保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)用于租賃，并面向符合規(guī)定條件的家庭出租，不得上市銷售或變相銷售。公租房項目需由區(qū)政府報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委同意后方可組織實施。
02解決方案
（1）北京市規(guī)自委于2022年4月24日出具的《北京市規(guī)劃和自然資源委員會關(guān)于北京保障房中心有限公司申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)意見的函》，北京市規(guī)自委確認(rèn)對北京保障房中心將基礎(chǔ)設(shè)施項目以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）無異議。
（2）北京市住建委于2022年4月20日出具的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于北京保障房中心有限公司申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)事項的批復(fù)》，北京市住建委經(jīng)請示市政府，同意北京保障房中心選取文龍家園項目、熙悅尚郡項目申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，對本項目所涉資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、辦理項目不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項目重組無異議。
二能源類/生態(tài)環(huán)保類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
問題一：原始權(quán)益人債券發(fā)行文件中存在限制性規(guī)定
（一）鵬華深圳能源REIT
01事實情況
深圳能源公開發(fā)行公司債券的發(fā)行文件中載明，如深圳能源因資產(chǎn)無償劃轉(zhuǎn)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)減免、股權(quán)交易、股權(quán)托管等原因?qū)е掳l(fā)行人凈資產(chǎn)減少單次超過最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)的百分之十或者兩年內(nèi)累計超過凈資產(chǎn)（以首次減資行為發(fā)生時對應(yīng)的最近經(jīng)審計凈資產(chǎn)為準(zhǔn)）的百分之十，或者雖未達到上述指標(biāo)，但對發(fā)行人的生產(chǎn)、經(jīng)營影響重大的，深圳能源應(yīng)召集債券持有人會議。
02解決方案
深圳能源出具《承諾函》，承諾上述轉(zhuǎn)讓行為對深圳能源凈資產(chǎn)無實質(zhì)變動影響，未觸發(fā)深圳能源相關(guān)債券發(fā)行文件中持有人會議的召集情形。
問題二：政府通過協(xié)議限制轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)
（一）富國首創(chuàng)水務(wù)REIT
01事實情況
深圳首創(chuàng)與項目實施機構(gòu)深圳市水務(wù)局簽署的《特許經(jīng)營協(xié)議》第2.1.4條約定“在特許經(jīng)營期內(nèi)：…（4）未經(jīng)政府批準(zhǔn)，項目公司及其投資人無權(quán)轉(zhuǎn)讓項目建設(shè)權(quán)或受讓權(quán)，建設(shè)期內(nèi)和運營期前三個周年期間項目公司的股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。運營期第四周年后，在不影響污水處理廠正常持續(xù)運營的前提下，經(jīng)政府方批準(zhǔn)同意，投資者可部分或全部轉(zhuǎn)讓項目公司的股權(quán)。”
合肥首創(chuàng)與項目實施機構(gòu)合肥市城建局簽署的《特許權(quán)協(xié)議》第14.2.1條約定，“未經(jīng)甲方事先書面同意，特許經(jīng)營期內(nèi)乙方的股權(quán)結(jié)構(gòu)不得發(fā)生變化”、第14.2.2條約定“自特許經(jīng)營期開始八年之內(nèi)乙方股東不能直接或間接轉(zhuǎn)讓乙方的股份。特許經(jīng)營期滿八年后，經(jīng)甲方事先書面同意，乙方股東可轉(zhuǎn)讓乙方股份。”
02解決方案
（1）項目實施機構(gòu)深圳市水務(wù)局出具《關(guān)于福永等水質(zhì)凈化廠實施REITs項目有關(guān)事宜的函》。原則同意首創(chuàng)股份在確保相關(guān)水質(zhì)凈化廠實際控制權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下將所持深圳首創(chuàng)股權(quán)開展本次發(fā)行交易結(jié)構(gòu)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（2）項目實施機構(gòu)合肥市城建局于2020年10月29日出具《關(guān)于十五里河污水處理廠PPP項目實施REITs項目有關(guān)事宜的函》，原則同意首創(chuàng)股份在確保十五里河污水處理廠實際運營管理控制權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下將所持合肥首創(chuàng)股權(quán)開展本次發(fā)行交易結(jié)構(gòu)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
（二）中航首鋼綠能REIT
01事實情況
《垃圾處理服務(wù)協(xié)議》第16.2.1條及第16.2.2條，垃圾處理服務(wù)期內(nèi)未經(jīng)市城管委事先書面同意，項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)不得發(fā)生變化：垃圾處理服務(wù)期內(nèi)，經(jīng)市城管委書面同意，項目公司股東可以轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)。據(jù)此，項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)事先經(jīng)市城管委書面同意。
02解決方案
市城管委于2020年9月25日作出的“京管函[2020]194號”《北京市城市管理委員會關(guān)于首鋼生物質(zhì)能源項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓情況說明的復(fù)函》，市城管委原則同意將首鋼生物質(zhì)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至首鋼集團100%控制的為基礎(chǔ)設(shè)施REITs成立的特殊目的公司，并最終轉(zhuǎn)讓至公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金及其下設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體。
三高速公路類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
問題一：高速建設(shè)項目未取得相關(guān)用地文件
（一）平安廣交投廣河高速REIT
01事實情況
廣河高速項目尚未辦理土地使用權(quán)證書，所涉土地由中華人民共和國國土資源部當(dāng)?shù)厝嗣裾罁?jù)相關(guān)批復(fù)提供。
02解決方案
（1）2020年12月21日，廣州市規(guī)劃和自然資源局作出了《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于商請出具廣河高速土地使用說明意見的復(fù)函》，該復(fù)函載明，廣州市規(guī)劃和自然資源局對新設(shè)廣河項目公司在特許經(jīng)營期內(nèi)合法使用廣河高速劃撥土地?zé)o異議。
（2）廣州交投與市高公司于2020年10月出具了《承諾函》，廣州交投與市高公司承諾：市高公司未取得單獨的用地批準(zhǔn)書、劃撥決定書等用地文件不影響市高公司就廣河高速(廣州段〉項目享有的特許經(jīng)營權(quán)及項目占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，市高公司尚未就上述事宜收到相關(guān)行政處罰或監(jiān)管措施。
問題二：項目上存在債務(wù)項下的權(quán)利限制
（一）平安廣交投廣河高速REIT
01事實情況
為擔(dān)?！豆潭ㄙY產(chǎn)借款合同（2020年版）》項下廣河項目公司欠付中國工商銀行股份有限公司廣州廟前直街支行本金金額總計為人民幣壹拾肆億伍什捌佰零壹萬元整（小寫：1,458,010,000元）的借款債務(wù)，廣河項目公司與工商銀行廟前文行簽署了《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》，并約定由廣河項目公司以不低于項目貸款占比的廣河高速項目收費權(quán)對應(yīng)的應(yīng)收賬款向工商銀行廟前支行提供質(zhì)押擔(dān)保。經(jīng)查詢中國人民銀行征信中心動產(chǎn)融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)，前述質(zhì)押已辦理動產(chǎn)融資登記手續(xù)。
02解決方案
工商銀行廟前支行、廣河項目公司與廣州交投已簽署《補充協(xié)議》并約定：“貸款人同意并確認(rèn)廣河高速項目為發(fā)行公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金之目的所涉及的以下相關(guān)事項：……借款人在基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行后可以提前歸還借款人欠付貸款人的部分或全部債務(wù)……為基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行之目的，在取得證監(jiān)會同意基礎(chǔ)設(shè)施REITs注冊的文件后，貸款人應(yīng)按照借款人通知借款人指定時間內(nèi)（但不晚于基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行前）配合借款人辦理完畢全部擔(dān)保(包括但不限于質(zhì)押擔(dān)保等）注銷手續(xù)、解除賬戶監(jiān)管。
（二）越秀高速REIT
01事實情況
漢孝公司以其合法享有的漢孝高速公路100%的收費權(quán)質(zhì)押給招商銀行廣州富力中心支行，且已通過中國人民銀行征信中心辦理完畢相應(yīng)的質(zhì)押登記手續(xù)。
02解決方案
漢孝公司承諾，漢孝公司已就提前還款與解除質(zhì)押等相關(guān)事宜做出承諾：（1）由漢孝公司在基金發(fā)行前償還《固定資產(chǎn)借款合同》《委托貨款借款合同》項下的全部未償貸款本息等應(yīng)付款項。自該等貨款本息等應(yīng)付款項償還完畢之時，《固定資產(chǎn)借款合同》、《委托貨款借款合同》項下之權(quán)利義務(wù)終止，相應(yīng)的《質(zhì)押合同》項下的質(zhì)押財產(chǎn)之上的權(quán)利負(fù)擔(dān)與限制一并消滅；(2）在《固定資產(chǎn)借款合同》《委托貸款借款合同》項下的貨款全額清償完畢之日超一定期限內(nèi)，不晚于基金發(fā)行前，漢孝公司積極辦理完成全部的應(yīng)收賬款質(zhì)押的注銷登記手續(xù)。
問題三：《初始特許經(jīng)營協(xié)議》對股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓設(shè)置限制
（一）平安交廣投廣河高速REIT
01事實情況
《初始特許經(jīng)營協(xié)議》第6.01（3）條約定：“在特許經(jīng)營期內(nèi)，項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的變更，包括股權(quán)融資、貨權(quán)融資或公路經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或項目公司內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等，均應(yīng)將融資方案（包括融資方式、資產(chǎn)評估結(jié)果、融資期等）報請政府批準(zhǔn)。”
《初始特許經(jīng)營協(xié)議》第5.03條約定：“未經(jīng)招標(biāo)人事先書面同意，項目公司不能轉(zhuǎn)讓本合同或本合同項下任何權(quán)利或義務(wù)，或其任何資產(chǎn)。
02解決方案
廣州市交通運輸局已作出《廣州市交通局復(fù)函》，同意廣河高速項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
問題四：項目未辦理施工許可證
（一）浙商滬杭甬REIT
01事實情況
杭徽高速公路汪家埠至昌化段項目未辦理施工許可證。
02解決方案
原始權(quán)益人向浙江省交通廳提交《杭徽高速公路汪家埠至昌化段項目施工許可申請書》，汪昌段工程的申請開工日期為2003年12月，計劃竣工日期為2006年12月，計劃工期為36個月。
浙江省交通廳于2006年9月1日就上述申請書達成如下審查意見：該項目屬補報，以后須及時申報施工許可，杭州市交通局應(yīng)督促建設(shè)單位（項目法人），嚴(yán)格履行基本建設(shè)程序。
問題五：項目公司收費站附屬設(shè)施未取得權(quán)屬證書
（一）國金中國鐵建REIT
01事實情況
項目公司確認(rèn)，項目公司未取得壁山北、大路、銅梁東、銅梁北、少云、田家、潼南和潼西收費站8個收費相關(guān)建筑物的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。
02解決方案
項目公司確認(rèn)，G93沙坪壩收費站已履行相應(yīng)審批、規(guī)劃、施工、交工驗收等手續(xù)，項目公司未因G93沙坪壩收費站未辦理權(quán)屬證書被提出異議或任何權(quán)利主張、受到任何處罰、被采取任何行政監(jiān)管措施或被要求補辦權(quán)屬證書等；上述情形尚未影響項目公司正常使用G93沙坪壩收費站，未影響基礎(chǔ)設(shè)施項目收費經(jīng)營。
（二）華泰江蘇交控REIT
01事實情況
滬蘇浙公司尚未就滬蘇浙高速公路范圍內(nèi)房屋辦理房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書。
02解決方案
江蘇省交通廳和江蘇省自然資源廳分別確認(rèn)滬蘇浙高速公路的服務(wù)設(shè)施、管理設(shè)施等建筑物屬于滬蘇浙高速公路的附屬配套設(shè)施，上述附屬配套設(shè)施已由滬蘇浙公司完成建設(shè)，滬蘇浙公司依法享有上述附屬配套設(shè)施的相關(guān)權(quán)益。
問題六：未取得建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等規(guī)劃文件
（一）國金中國鐵建REIT
01事實情況
在國金中國鐵建REIT相關(guān)資料中，蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路工程建設(shè)項目2006年投資建設(shè)時未辦理建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
02解決方案
安徽省自然資源廳已出具《安徽省自然資源廳關(guān)于蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路規(guī)劃手續(xù)有關(guān)情況說明的函》，確認(rèn)蕪湖至安慶（池州大渡口）高速公路工程建設(shè)項目2006年投資建設(shè)時，因在沿線城市規(guī)劃區(qū)及建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外，無需辦理建設(shè)項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
問題七：項目公司需要繼續(xù)使用原始權(quán)益人未轉(zhuǎn)讓的經(jīng)營性用地
（一）華泰江蘇交控REIT
01事實情況
項目公司需要使用滬蘇浙高速公路經(jīng)營性用地，而該等經(jīng)營性用地系原始權(quán)益人未轉(zhuǎn)讓的非基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。
02解決方案
（1）江蘇交控與項目公司已簽署《關(guān)于平望服務(wù)區(qū)之土地租供協(xié)議》，約定由江蘇交控將滬蘇浙高速公路經(jīng)營性用地出租給滬蘇浙公司使用，初始租賃期屆滿日為至滬蘇浙高速公路收費年限屆滿之日（即2033年1月11日）止。雙方確認(rèn)，如滬蘇浙高速公路收費年限延長，則租賃期限自動延長相應(yīng)年限。
（2）江蘇交控出具《關(guān)于土地使用權(quán)相關(guān)事項的承諾函》，江蘇交控承諾在辦理滬蘇浙高速公路平望服務(wù)區(qū)經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)證后，將上述經(jīng)營性用地出租給滬蘇浙公司獨占、排他性使用，承諾在基礎(chǔ)設(shè)施REIT存續(xù)期限內(nèi)不轉(zhuǎn)讓滬蘇浙高速公路平望服務(wù)區(qū)經(jīng)營性用地的土地使用權(quán)，并承諾《土地租貨協(xié)議》約定的租賃期限不短于滬蘇浙高速公路的剩余收費年限。
問題八：土地實際用途與規(guī)劃用途不一致
（一）越秀高速REIT
01事實情況
漢孝公司已經(jīng)就漢孝高速取得了規(guī)劃選址文件、建設(shè)用地批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可等規(guī)劃文件，對應(yīng)的建設(shè)用地規(guī)劃用途為漢孝高速建設(shè)用地，并已取得《國有土地使用權(quán)證》/《不動產(chǎn)權(quán)證》等權(quán)證，證載用途均為“公路用地”，使用權(quán)類型均為“劃撥”。而黃陂國用（2009）第3303號土地使用權(quán)證的項下的20000平方米土地部分用于存放高速公路設(shè)施，部分曾用作種菜、魚塘、家禽養(yǎng)殖，其產(chǎn)生的農(nóng)產(chǎn)品供公司內(nèi)能使用。該部分地屬于批準(zhǔn)的劃撥用地范用內(nèi)，對應(yīng)的土地證所載明的土地用途為公路用地，但基于上述事實，該部分地可能涉及非交通設(shè)施用途，存在實際用途與規(guī)劃用途不一致的風(fēng)險。
02解決方案
（1）漢孝公司已就前述問題進行整改，該部分土地未繼續(xù)用作種菜、魚塘、家禽養(yǎng)殖，漢孝公司出具《關(guān)于依法依規(guī)使用土地的承諾函》，承諾今后將依法依規(guī)使用土地，不用于規(guī)劃之外的用途。同時，漢孝公司的確認(rèn)，截至盡調(diào)基準(zhǔn)日，漢孝公司未因此受到任何處罰、被采取任何行政監(jiān)管措施或被要求承擔(dān)任何責(zé)任等。
（2）原始權(quán)益人越秀中國已出具《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施項目轉(zhuǎn)讓合法合規(guī)的承諾函》，在公募基金成立后，漢孝公司如果因前述土地實際用途與規(guī)劃用途不一致問題而被相關(guān)單位處罰等情形給漢孝公司帶來的損失、基金財產(chǎn)由越秀中國承擔(dān)。
問題九：《特許經(jīng)營協(xié)議》約定轉(zhuǎn)讓限制及批準(zhǔn)
（一）華夏中國交建REIT
01事實情況
《特許經(jīng)營協(xié)議》第十四條約定：“中交嘉通辦理注冊資本減少、股東變更、股權(quán)結(jié)構(gòu)變更、中交嘉通股東對外轉(zhuǎn)讓其所持有的中交嘉通股權(quán)的工商變更登記手續(xù)，應(yīng)取得咸寧市人民政府同意，并按國家法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定辦理”。因此，轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)按照《特許經(jīng)營協(xié)議》的約定，取得咸寧市人民政府同意后方可實施。
《特許經(jīng)營協(xié)議》第十二條約定：“中交嘉通在收費期內(nèi)轉(zhuǎn)讓項目收費權(quán)，應(yīng)經(jīng)成寧市人民政府和省有關(guān)部門同意，并經(jīng)湖北省人民政府批準(zhǔn)，按照《中華人民共和國公路法》、《收費公路管理條例》、《收費公路權(quán)益轉(zhuǎn)讓辦法》、《湖北省高速公路管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
《特許經(jīng)營協(xié)議》第三十二條約定：“未經(jīng)甲方同意且未經(jīng)有關(guān)主管部門審批，乙方不得變更項目建設(shè)用地的土地用途，也不得將該土地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。”
02解決方案
（1）《湖北省人民政府辦公廳簽批文件》載明的處理意見為建議湖北省人民政府授權(quán)咸寧市人民政府決定同意該項目進行REITs試點。此外，《咸寧市政府簽批意見》載明的處理意見為湖北省人民政府授權(quán)咸寧市人民政府決定同意該項目進行REITs試點。
（2）咸寧市人民政府已作出《咸寧市政府批復(fù)》，原則同意嘉通高速申報基礎(chǔ)設(shè)施REITS試點：原則同意為發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs之目的轉(zhuǎn)讓項目公司的全部股權(quán)。
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