基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的合法合規(guī)性一直被各方重點(diǎn)關(guān)注，樹人律師于2023年8月15日已發(fā)表《基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目的合規(guī)性——常見問題及解決方案》，對保障性公租房類REIT、能源類REIT、生態(tài)環(huán)保類REIT、高速公路類REIT的常見問題及解決方案進(jìn)行介紹，本文將繼續(xù)為各讀者介紹產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT的常見問題及解決方案，供各方參考。

根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第三十一條的規(guī)定，同一國家出資企業(yè)及其各級控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第四十八條的規(guī)定，涉及國家出資企業(yè)內(nèi)部或特定行業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，確需在國有及國有控股、國有實(shí)際控制企業(yè)之間非公開轉(zhuǎn)讓的，由轉(zhuǎn)讓方逐級報國家出資企業(yè)審核批準(zhǔn)。

合肥高新為解決原購房協(xié)議項下歷史遺留問題，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時由高新區(qū)財政局持股的高新睿成，并自高新區(qū)財政局受讓高新睿成全部股權(quán)的轉(zhuǎn)讓安排，不屬于國家控股企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

（1）2021年9月1日，合肥高新建投已向合肥高新出具《關(guān)于同意合肥高新股份有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的批復(fù)》,同意合肥高新就高新睿成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜采取非公開協(xié)議方式進(jìn)行。

（2）2021年9月1日，高新區(qū)財政局作為合肥高新的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，向合肥高新出具《關(guān)于同意合肥高新股份有限公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的批復(fù)》(合高國資[2021]4號)，同意合肥高新以非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，將高新睿成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)時仍為高新區(qū)財政局全資子公司的高新睿成。

根據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局于2007年4月25日印發(fā)的《關(guān)于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地建研發(fā)樓權(quán)屬登記問題的通知》(合房[2007]63號)，合肥市房地產(chǎn)管理局通知各房產(chǎn)分局、產(chǎn)權(quán)處，凡開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地建研發(fā)樓在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)在商品房銷售合同和房地產(chǎn)權(quán)證上注明“該房屋銷售后不得改變用途、不得擅自轉(zhuǎn)讓”的內(nèi)容。項目房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書的附記欄中均載明“依據(jù)合房(2007)63號文件要求，該房屋登記后，不得擅自改變用途，不得擅自轉(zhuǎn)讓。”

高新區(qū)經(jīng)貿(mào)局于2008年3月31日印發(fā)的《關(guān)于區(qū)內(nèi)孵化器出售、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)辦證的函》中明確：關(guān)于開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地建設(shè)研發(fā)樓，市規(guī)劃局、國土局、房產(chǎn)局在審批時，必須在規(guī)劃許可證、土地證和房產(chǎn)證上分別注明該建筑(土地)不得改變用途、不得擅自轉(zhuǎn)讓；根據(jù)市規(guī)劃局合規(guī)函[2007]225號，“不得擅自轉(zhuǎn)讓”是指房產(chǎn)部門在市開發(fā)區(qū)的企業(yè)孵化器及研發(fā)樓銷售轉(zhuǎn)讓時，負(fù)責(zé)查驗經(jīng)貿(mào)部門出具的確認(rèn)受讓企業(yè)購買資格的書面材料。

高新區(qū)經(jīng)貿(mào)局于2021年9月2日向合肥高新出具《關(guān)于同意合肥高新睿成科技服務(wù)有限公司辦理不動產(chǎn)權(quán)證的批復(fù)》,同意合肥高新將高新睿成資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給高新睿成，并辦理相關(guān)不動產(chǎn)權(quán)證。

根據(jù)標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的《不動產(chǎn)權(quán)證書》等資料，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目的土地用途為工業(yè)用地，房屋規(guī)劃用途包括工業(yè)、科研、辦公、食堂、宿舍、配套公建、商業(yè)服務(wù)、車位等。根據(jù)合肥高新工作人員的介紹，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)中規(guī)劃用途為“工業(yè)類研發(fā)”或“研發(fā)”、不動產(chǎn)權(quán)證書記載用途為“工業(yè)”或“科研”的房屋，其實(shí)際用途主要是作為研發(fā)、辦公及商業(yè)等配套用途出租予信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)等企業(yè)，另有少量用于商業(yè)等配套；實(shí)際用途并非完全符合規(guī)劃用途。

（1）2021年12月24日，合肥市自然資源和規(guī)劃局向合肥高新出具《關(guān)于合肥高新股份有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報意見的批復(fù)》,同意基礎(chǔ)設(shè)施項目在宗地使用年限內(nèi)應(yīng)按相關(guān)政策要求結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要開展招商運(yùn)營工作，不得改變土地用途，具體由高新區(qū)管委會負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

（2）高新區(qū)管委會向合肥高新出具《關(guān)于合肥高新股份有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報的批復(fù)》,同意基礎(chǔ)設(shè)施項目在宗地使用年限內(nèi)可以按現(xiàn)狀使用，按照高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求開展招商引資工作，入駐企業(yè)可包括但不限于動漫類、服務(wù)外包類企業(yè)，并接受高新區(qū)管委會監(jiān)督。

（3）合肥高新已出具承諾函，承諾在本次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目發(fā)行或存續(xù)期間，如規(guī)劃和土地管理部門要求對土地及房屋的實(shí)際用途按照規(guī)劃用途進(jìn)行整改，因此給本基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目造成任何經(jīng)濟(jì)損失的，合肥高新將承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

根據(jù)合肥高新與合肥市國土資源局于2009年9月11日就KB4-3地塊簽署的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,雙方在補(bǔ)充條款中約定如下：該項目建成后的房屋租售對象須為高新區(qū)管委會許可的動漫類、服務(wù)外包類企業(yè)，未經(jīng)出讓人同意不得分割出售，不得改變土地用途。根據(jù)合肥高新與合肥市國土資源局2009年9月11日就KB4-4地塊簽署的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,雙方在補(bǔ)充條款中約定如下：該項目建成后，不得分割出售，不得改變土地用途。

2021年12月24日，合肥市自然資源和規(guī)劃局向合肥高新出具《關(guān)于合肥高新股份有限公司參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報意見的批復(fù)》,對合肥高新將基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓給項目公司，并以屆時持有的項目公司100%股權(quán)按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs無異議。

標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項目土地使用權(quán)的取得方式均為協(xié)議出讓，根據(jù)《中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》第52條第2款的規(guī)定，中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)內(nèi)以協(xié)議出讓方式取得的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報請北京市人民政府批準(zhǔn)，土地所在地的區(qū)人民政府享有優(yōu)先購買權(quán)。

（1）北京市人民政府于2020年12月7日出具《北京市人民政府關(guān)于同意中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)事項的批復(fù)》，其中批復(fù)“原則同意中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司及北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司將持有的中國國際服務(wù)外包新市場交易中心項目、中關(guān)村軟件園國際交流與技術(shù)轉(zhuǎn)移中心項目、中關(guān)村軟件園孵化加速器研發(fā)樓項目，以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)，并轉(zhuǎn)讓上述項目的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)”。

（2）北京市海淀區(qū)人民政府于2020年10月26日向中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)出具《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于支持中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司參與申報基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)的函》,其中函復(fù)"同意你公司和你公司控股子公司北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司以基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作為目的的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及與其他公司合并、重組等資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)事項”。

通過上述五個問題可以梳理出產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT在發(fā)行過程中常見的問題及解決對策，在發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs過程中如遇到上述問題，可以借鑒案例中的解決方案，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)行目的。

*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。

宋明娟律師是青海樹人律師事務(wù)所金融證券部律師，入職以來，負(fù)責(zé)參與、承辦多家單位企業(yè)改制、股權(quán)激勵、并購重組、不良資產(chǎn)等專項業(yè)務(wù)。其中包括青海省多家全民所有制企業(yè)改制項目、青海省第一家化工類企業(yè)股權(quán)激勵項目、青海省首例醫(yī)美類企業(yè)股權(quán)激勵項目、青海省多家銀行金融機(jī)構(gòu)數(shù)十項不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)、青海省某上市公司股權(quán)收購項目、青海省某政府投資平臺主要推進(jìn)的債務(wù)重組業(yè)務(wù)，在專項業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗。