游必有“方”——如何取得旅游用地
根據(jù)前篇對旅游用地的介紹，我們了解到我國對于可用作旅游建設(shè)項目用地的土地，大致分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三類，而旅游企業(yè)在建設(shè)旅游項目初期，必然會考慮旅游用地的取得問題。
本文將按照上述土地用途的分類，通過對全國及青海省內(nèi)有關(guān)取得不同類型用地的政策規(guī)定進(jìn)行整理分析，幫助旅游企業(yè)合法有效地取得旅游建設(shè)項目用地。
一、農(nóng)用地用于旅游開發(fā)需履行的程序
農(nóng)用地作為我國嚴(yán)格保障的土地類型，一直很少用作商業(yè)經(jīng)營性的開發(fā)，而近年來我國對于土地用途多元化政策的放開，除對生態(tài)保護(hù)區(qū)域紅線、耕地以及永久基本農(nóng)田等非經(jīng)營性土地的特殊保護(hù)外，一般來說，可以通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的方式或與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營合作的形式進(jìn)行旅游項目開發(fā)，具體為：
（一）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（*為青海省內(nèi)要求）
（二）與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織聯(lián)營合作
對于旅游建設(shè)項目涉及規(guī)模大的農(nóng)用地，一般難以符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的相關(guān)規(guī)劃、指標(biāo)，無法通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的方式將該塊農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地用作旅游項目開發(fā)。因此，可以通過與相關(guān)農(nóng)用地的權(quán)利方進(jìn)行聯(lián)營、協(xié)商合作的形式，在不改變農(nóng)用地的土地用途、權(quán)利性質(zhì)的前提下，用于旅游經(jīng)營、開發(fā)旅游項目，與合作方共同參與經(jīng)營、共享項目收益。
二、建設(shè)用地用于旅游開發(fā)需履行的程序
建設(shè)用地作為常見的旅游項目開發(fā)用地，無論是經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，還是符合土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的，在取地用地時均需要符合有關(guān)申請、審批等程序，具體包括：
（一）預(yù)審
（二）正式申請建設(shè)用地
（三）有關(guān)部門受理建設(shè)用地申請
（四）登記取得國有建設(shè)用地
當(dāng)然，除國有建設(shè)用地外，旅游企業(yè)還可以通過承包、流轉(zhuǎn)等方式取得農(nóng)村集體建設(shè)用地，用以開發(fā)鄉(xiāng)村、農(nóng)業(yè)旅游等農(nóng)旅項目，也可以與有關(guān)農(nóng)村集體組織聯(lián)營合作，利用農(nóng)村閑置的集體建設(shè)用地以及農(nóng)村閑置住宅開發(fā)鄉(xiāng)村田園、農(nóng)家樂等鄉(xiāng)村旅游項目。
三、未利用地用于旅游用地需履行的程序
近年來，隨著我國對生態(tài)環(huán)境保護(hù)的重視以及對耕地、基本農(nóng)田等非經(jīng)營性用地的嚴(yán)格管控，荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用地受到政策的傾斜，尤其對在未利用地上建設(shè)旅游項目新增相應(yīng)建設(shè)用地計劃指標(biāo)，同時對于非農(nóng)業(yè)建設(shè)項目的（旅游項目）更應(yīng)節(jié)約使用相關(guān)農(nóng)用地，多利用荒地、劣地等開發(fā)旅游建設(shè)項目。目前，對于國有未利用地開發(fā)為旅游項目建設(shè)的，可直接批準(zhǔn)用地，無需辦理轉(zhuǎn)用或征收等手續(xù)。青海省關(guān)于未利用地批準(zhǔn)的規(guī)定具體為：
除此之外，對于規(guī)模大的未利用地，以及農(nóng)村集體未利用地開發(fā)為旅游項目的，旅游企業(yè)可以采取合作承包、流轉(zhuǎn)等方式，在不改變土地用途的前提下，進(jìn)行旅游項目的開發(fā)，如鄉(xiāng)村農(nóng)家樂、自然風(fēng)光景觀、垂釣等旅游設(shè)施項目。同時對于一些因歷史遺留損毀而被政府收回、征收的土地（垃圾場、廢棄礦山等），旅游企業(yè)也可以通過政府招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式取得土地的使用權(quán)，并按照土地復(fù)墾的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行復(fù)墾，從而開發(fā)旅游項目建設(shè)。
四、律師建議
根據(jù)上述農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地用于旅游建設(shè)項目開發(fā)的相關(guān)政策及程序，旅游企業(yè)應(yīng)以旅游建設(shè)項目的選址為基礎(chǔ)，咨詢相關(guān)自然資源主管部門及人民政府對于非建設(shè)用地的專用指標(biāo)、規(guī)劃，從而根據(jù)上述程序提交相關(guān)用地申請資料、獲取有關(guān)部門批復(fù)，取得有關(guān)土地的使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)，以便開發(fā)旅游建設(shè)項目。
下期，讓我們一起來了解一下風(fēng)景名勝區(qū)用地的特殊規(guī)定。
作者介紹
董文楠，樹人律師事務(wù)所主辦律師。致力于公司法人治理、國資監(jiān)管、融資擔(dān)保、旅游企業(yè)法律風(fēng)險防控等方面的法律業(yè)務(wù)。先后參與青海省投資集團(tuán)有限公司破產(chǎn)重整、青海機電國有控股有限公司法務(wù)內(nèi)審、鹽湖股份職工持股規(guī)范、青海省西海煤炭開發(fā)有限責(zé)任公司混改、青海省工程咨詢中心審計整改、青海省勝利賓館有限公司改革脫困、青海省國有經(jīng)營性資產(chǎn)集中統(tǒng)一監(jiān)管等多個專項法律服務(wù)。
張智齊，樹人律師事務(wù)所西寧常法中心律師助理，主要從事公司治理、企業(yè)合規(guī)、風(fēng)險規(guī)避、企業(yè)產(chǎn)權(quán)重組等法律業(yè)務(wù)，現(xiàn)為青海省青海湖旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司、青海省旅游投資集團(tuán)股份有限公司、青海金泰融資擔(dān)保有限公司、青海省勝利賓館有限公司等多家企業(yè)提供常年法律服務(wù)。
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