一、問題的提出

業(yè)主購置房產(chǎn)后可能因種種原因?qū)е路慨a(chǎn)處于空置狀態(tài)。在這種情況下，業(yè)主們普遍存在疑問：若房產(chǎn)未被實(shí)際居住使用，是否仍需繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。部分業(yè)主認(rèn)為，由于他們并未實(shí)際享受到物業(yè)服務(wù)，因此不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，或至少不應(yīng)承擔(dān)全額費(fèi)用。然而，現(xiàn)行法律對于長期空置房產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支付義務(wù)是如何規(guī)定的？此外，司法實(shí)踐中，法院對于此類問題又是如何作出判決的？

二、案情概述

在青海某物業(yè)管理有限公司訴楊某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司請求判令楊某支付2021年10月至2023年12月的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、水費(fèi)。楊某辯稱其名下案涉小區(qū)房屋于2020年后屬于空置狀態(tài)，并已經(jīng)告知當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司，是原物業(yè)公司與原告物業(yè)公司交接案涉小區(qū)時(shí)未將案涉房屋屬與空置狀態(tài)的情況交接清楚，故不同意交付全額費(fèi)用。法院在查明認(rèn)定事實(shí)后，依據(jù)《民法典》第九百四十四條第一款、第二款的規(guī)定「1」判決楊某按照空置房屋的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)，即物業(yè)費(fèi)總額的70%，暖氣費(fèi)總額的50%「2」。

三、以案說法

依據(jù)《民法典》第九百四十四條第一款的規(guī)定可知業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。故繳費(fèi)義務(wù)以具備業(yè)主身份為前提。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第一條的規(guī)定「3」，業(yè)主主要包括兩大類：第一類是通過依法取得登記、因法律文書或征收決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、因合法建造設(shè)立物權(quán)的途徑取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。第二類是基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人。同時(shí)，考慮到其具有的集體合同屬性，為了有效降低締約成本，有必要擴(kuò)大物業(yè)費(fèi)支付義務(wù)的主體范圍。這意味著除了常規(guī)的業(yè)主之外，還包括一些特殊的支付義務(wù)主體。這樣的規(guī)定旨在確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，同時(shí)保障所有業(yè)主的利益，促進(jìn)社區(qū)的和諧發(fā)展。此類業(yè)主包括建設(shè)單位、物業(yè)承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人等。此類主體的繳費(fèi)義務(wù)亦規(guī)定在我國《物業(yè)管理?xiàng)l例（2018修正）》當(dāng)中「4」。

由于物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別于一般的委托合同，具有其獨(dú)特的性質(zhì)。因此，我國《民法典》將其明確界定為一種獨(dú)立的有名合同，賦予其特殊的地位和規(guī)定，以適應(yīng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的特殊需求和運(yùn)作模式。「5」我國《民法典》吸收了《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2009）》第1條關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同約束力范圍的規(guī)定?！?」這導(dǎo)致物業(yè)合同的簽約主體與受合同約束的主體存在分離，即雖然單個(gè)業(yè)主未直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署物業(yè)服務(wù)合同，但仍受到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司所簽署合同的約束。并且在回遷房的情形下，雖村集體內(nèi)部未成立業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)，但若作為業(yè)主方的村民委員會(huì)與代建單位共同選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則該合同的約束力亦約束小區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主「7」。

此外，物業(yè)服務(wù)的公共性決定了其價(jià)值不僅在于滿足居民的共同需求，更在于提升整個(gè)居住環(huán)境的品質(zhì)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對每位業(yè)主個(gè)體的服務(wù)價(jià)值。物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成涵蓋了保潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)等多項(xiàng)內(nèi)容，這些費(fèi)用主要用于全體業(yè)主共享的公共區(qū)域管理及共同設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，并非僅針對個(gè)別業(yè)主的個(gè)性化服務(wù)。即便房屋處于空置狀態(tài)，小區(qū)的日常衛(wèi)生仍需定期清潔，公共秩序需要持續(xù)巡查以確保安全，所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用也必須按時(shí)支付。這些服務(wù)和費(fèi)用的支出，是保障小區(qū)環(huán)境和生活質(zhì)量的基礎(chǔ)，也是物業(yè)服務(wù)不可或缺的一部分。因此，無論業(yè)主是否居住在內(nèi)，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，以支持小區(qū)的正常運(yùn)營和維護(hù)。

四、費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款的規(guī)定，空置物業(yè)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為全額繳納。但部分地方推出了相應(yīng)的優(yōu)惠政策或物業(yè)合同中本身約定了空置物業(yè)減免費(fèi)用條款，比如青島規(guī)定普通住宅在前期物業(yè)服務(wù)期間，如果住宅連續(xù)空置達(dá)到6個(gè)月或以上，業(yè)主或物業(yè)使用人需要以書面形式通知物業(yè)服務(wù)人。在雙方確認(rèn)空置情況后，從空置開始之日起，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%的比例交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，這包括了電梯運(yùn)行費(fèi)等費(fèi)用?！?」這一規(guī)定旨在平衡業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的利益，確保即使在住宅空置的情況下，物業(yè)服務(wù)人仍能獲得一定的服務(wù)費(fèi)用以維持小區(qū)的基本運(yùn)營和管理。再如青海曾規(guī)定集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，空置物業(yè)業(yè)主可以與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并繳納采暖費(fèi)總額的50%的費(fèi)用（但此規(guī)定已經(jīng)被省人大常委刪除，經(jīng)咨詢相關(guān)部門得知，若無特殊約定，后續(xù)空置物業(yè)或?qū)?00%征收采暖費(fèi)）「9」。

五、費(fèi)用抗辯理由

若物業(yè)服務(wù)人違反了其義務(wù)，即提供的物業(yè)服務(wù)在小區(qū)環(huán)境、安保、公共設(shè)施維護(hù)維修等方面存在瑕疵，不符合合同約定，則業(yè)主可以基于《民法典》第五百二十五條的規(guī)定「10」，行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，主張減免或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。需注意的是，業(yè)主行使抗辯需以具備正當(dāng)理由為前提。比如提供的服務(wù)綜合方面均未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)「11」，沒有履行維修義務(wù)嚴(yán)重影響業(yè)主對房屋的正常使用等「12」。但司法實(shí)務(wù)中，各地的裁判口徑尚未統(tǒng)一。部分法院認(rèn)為物業(yè)管理公司若存在物業(yè)服務(wù)不到位或者侵犯業(yè)主權(quán)益的情形，業(yè)主可要求其承擔(dān)違約責(zé)任，但交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，不能以此作為沖抵，要求減免物業(yè)費(fèi)?！?3」筆者認(rèn)為此類判決結(jié)果或有待商榷。

六、結(jié)語

綜上所述，盡管部分業(yè)主認(rèn)為其在房產(chǎn)空置期間未實(shí)際享受物業(yè)服務(wù)，但出于物業(yè)服務(wù)的公共性，現(xiàn)行法律規(guī)定和司法實(shí)踐中空置業(yè)主仍需承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。以確保小區(qū)公共區(qū)域的正常維護(hù)和管理。然而，若物業(yè)服務(wù)人未能履行合同義務(wù)，業(yè)主可以依法主張減免或拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

注釋

「1」《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第一款、第二款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”

「2」參見“某某公司與楊某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，（2024）青2801民初903號判決書。

「3」《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第一條規(guī)定：“依法登記取得或者依據(jù)民法典第二百二十九條至第二百三十一條規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的業(yè)主。”

「4」參見朱虎：《物業(yè)服務(wù)合同作為集體合同：以《民法典》規(guī)范為中心》，載《暨南學(xué)報(bào)》2020年11月第262期，第52-54頁。

「5」參見王利明：《物業(yè)服務(wù)合同立法若干問題探討》，載《財(cái)經(jīng)法學(xué)》2018年第3期，第7-8頁。

「6」《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”

「7」參見“北京恒寶升物業(yè)管理有限公司豐臺(tái)分公司與魏連輝物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，（2019）京02民終572號號判決書。

「8」《青島市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定：“普通住宅前期物業(yè)服務(wù)期間，住宅連續(xù)空置6個(gè)月（含）以上的，由業(yè)主或物業(yè)使用人書面告知物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)雙方共同確認(rèn)后，自空置之日起，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)（含電梯運(yùn)行費(fèi)）按照不超過前期物業(yè)服務(wù)合同約定的60%交納。房屋空置的衡量標(biāo)準(zhǔn)，原則上為水、電、氣均未使用，或者由雙方協(xié)商約定。其他物業(yè)交付后空置六個(gè)月（含）以上的，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人另行約定。”

「9」《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例（2022 修正）》第62條規(guī)定：“規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始三十日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議，并交納采暖費(fèi)總額百分之五十的費(fèi)用?？赡芪：ζ渌脩粲脽峄蛘哂绊懯覂?nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。”

「10」《民法典》第五百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行請求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請求。”

「11」參見“廣西賀州市圣展酒店物業(yè)管理有限公司與張麗芳物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件”，(2018)桂民申2191號裁定書。

「12」參見“滁州市嘉和物業(yè)管理有限公司與吳榮軍物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，(2018)皖民申1681號裁定書。

「13」參見“程霞與重慶天景物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案”，(2021)渝05民終1090號判決書。

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