引言

在筆者參與辦理的一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，我們的委托人系某小區(qū)業(yè)主，因其未繳納物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司訴至人民法院。但我們的委托人稱：小區(qū)公共設(shè)施壞的壞、亂的亂，在物業(yè)群里反映好多次，物業(yè)都不作為，這種情況下我為什么要交物業(yè)費(fèi)？乍一聽，這位客戶所言有幾分道理。那么，其提出的理由是否能夠作為拒交物業(yè)費(fèi)的有效抗辯理由？由此衍生的一個共性法律問題為：在物業(yè)服務(wù)不到位甚至缺位時，小區(qū)業(yè)主是否可以拒交或少交物業(yè)費(fèi)呢？

一、物業(yè)服務(wù)合同概述

近年來，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)幾乎已成為每個城鎮(zhèn)居民生活的必需品。然而，由于各個小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平參差不齊，加之公民權(quán)利意識的提高，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾和糾紛與日俱增。對于此，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）在《合同編》通過專章共14條對物業(yè)服務(wù)合同予以規(guī)制。

《民法典》第九百三十七條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的合同。”在實踐中，常見的物業(yè)服務(wù)合同有三類：一是業(yè)主自身與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》；二是業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的《物業(yè)服務(wù)合同》；三是建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的《前期物業(yè)服務(wù)合同》。本文需強(qiáng)調(diào)一點，在建設(shè)單位（開發(fā)商）與物業(yè)服務(wù)人訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》的過程中，業(yè)主實際上未參與，但該服務(wù)合同依然對業(yè)主發(fā)生法律效力，這屬于突破合同相對性的特殊規(guī)定。

二、原則：業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)

在（2020）豫民申3192號民事裁定中，法院認(rèn)為：“天某物業(yè)公司已對馮某居住的小區(qū)實施了物業(yè)管理服務(wù)，并履行了相應(yīng)的義務(wù)，馮某理應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，拖欠不交已構(gòu)成違約。馮某提供大量的照片和視頻資料等證據(jù)證明天某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過程中存在瑕疵，對小區(qū)業(yè)主提出的問題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動及時加以整改，承擔(dān)養(yǎng)護(hù)、維修公共設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任，對小區(qū)內(nèi)私占公攤面積違章建筑，應(yīng)及時制止，不聽勸阻的，及時向有關(guān)執(zhí)法部門報告，配合執(zhí)法部門依法強(qiáng)制處理。天某物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主一道共創(chuàng)文明、美麗、安全、和諧的小區(qū)。馮某作為業(yè)主，不能因物業(yè)公司個別地方做的不足，以拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式對抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的行為，影響整個小區(qū)正常的物業(yè)管理，對天某物業(yè)公司要求馮某給付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)5124元的訴訟請求，予以支持。對天某物業(yè)公司要求馮某承擔(dān)滯納金的訴訟請求，天某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時確實存在一定的瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進(jìn)天某物業(yè)公司重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，且雙方合同中約定違約金過高，遂將違約金酌定為500元。

在上述案例中，人民法院所傳達(dá)出的裁判觀點說明：在物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵時，業(yè)主不能拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但違約金可以酌情予以減免。筆者在查閱其他類似案例后，認(rèn)為在司法實踐中，法官對于業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由會十分謹(jǐn)慎地進(jìn)行審查，若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量僅存在一般瑕疵，對于業(yè)主提出的不交或少交物業(yè)費(fèi)的請求，一般不予支持。

三、例外：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》【法釋（2009）8號】第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”

根據(jù)上文規(guī)定，業(yè)主基于正當(dāng)理由，可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。那么，何為“正當(dāng)理由”？2017年9月版《最高人民法院司法觀點集成(新編版)·民事卷I》 中指出，業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵。

“正當(dāng)理由”，在給予裁判者充分自由裁量余地的同時，也加劇了其認(rèn)定難度，不利于維護(hù)業(yè)主與物業(yè)的穩(wěn)定。或許正是因為此原因，在最新頒布的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》【法釋（2021）17號】中刪除了前述司法解釋第6條之規(guī)定。從立法的變化，不難看出立法者對于業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)的情形持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度。筆者認(rèn)為，雖然此條被刪除，但對于物業(yè)服務(wù)合同糾紛的審理仍具有重大的借鑒及參考意義。

四、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)服務(wù)具有公共性和長期性的特點，即使個別業(yè)主未直接享受某項服務(wù)，也不能因此免除其支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。然而，這并不意味著業(yè)主在物業(yè)服務(wù)不到位時沒有任何權(quán)利，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能按照合同約定提供服務(wù)時，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

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