從法律實踐來看，物業(yè)糾紛的爆點問題主要包含業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)的矛盾無法解決以及業(yè)主大會召集程序違法導致業(yè)主大會無法形成合法有效決議。街道辦事處在面對不同情況時，履職核心應(yīng)當著重依法做好問題處理的“協(xié)調(diào)員”或者守護程序的“監(jiān)督員”。

1. 在物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管過程中做好問題處理的“協(xié)調(diào)員”

街道辦事處對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督是間接的，主要通過召集物業(yè)管理聯(lián)席會議協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中發(fā)生的重大問題來實現(xiàn)。例如物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的問題、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題以及在物業(yè)管理過程中存在的其他需要協(xié)調(diào)解決的問題。

同時需要注意的是根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第五條的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理聯(lián)席會議由建設(shè)局、派出所、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表組成。街道辦事處在召集物業(yè)管理聯(lián)席會議時應(yīng)當注意協(xié)調(diào)各方代表參會，同時引導各方代表充分發(fā)表意見并形成會議紀要，避免由于某一方未參會或未充分發(fā)表意見導致物業(yè)管理聯(lián)席會議召開目的無法實現(xiàn)，進而導致物業(yè)管理過程中需要協(xié)調(diào)的問題長期無法解決。

2.在業(yè)主大會召開過程中做好守護程序的“監(jiān)督員”

街道辦事處在對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督職權(quán)主要體現(xiàn)在，根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第三十九條第二款之規(guī)定，當業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處具有責令限期改正或者撤銷其決定的職責。同時這也是街道辦事處在物業(yè)管理過程中最核心、也最容易引發(fā)訴訟的職責。

根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第二十一條之規(guī)定，符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應(yīng)當在收到相關(guān)主體成立業(yè)主大會申請后會同建設(shè)局組建首次業(yè)主大會籌備組。由于首次業(yè)主大會的召開方式將直接作為小區(qū)后續(xù)召開業(yè)主大會的參考，故街道辦事處在此過程中還必須確保：

指導前置：根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第二十三條第一款之規(guī)定，街道辦事處在首次業(yè)主大會的召集過程中應(yīng)當通過擔任籌備組組長的方式對業(yè)主大會的召開依法進行會前指導。同時根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第二十四條第一款之規(guī)定，籌備組在業(yè)主大會召開前需要做好以下籌備工作：確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單，制定業(yè)主委員會選舉辦法；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則。

需要著重注意的是相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定對業(yè)主大會的具體召開程序的規(guī)定及其有限，上述籌備工作中草擬的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等經(jīng)業(yè)主大會審議通過后，將成為后續(xù)業(yè)主委員會依法履職以及召開業(yè)主大會的直接依據(jù)。所以籌備組在草擬相關(guān)文件時，應(yīng)當充分參考廣大業(yè)主的意見，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)保證相關(guān)文件切實可行。

程序監(jiān)督：籌備工作完成后實際召開首次業(yè)主大會時，籌備組還應(yīng)當著重注意業(yè)主大會會議的召集形式、表決程序以及決議票數(shù)等是否符合法律規(guī)定。根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第三十條第一款規(guī)定，目前業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見兩種形式。從實踐來看，在人數(shù)較多的小區(qū)中采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會更符合小區(qū)實際。目前很多小區(qū)在征求意見過程中積極借鑒外省經(jīng)驗著重探索多元化的投票方式（例如：微信小程序投票、單元投標箱等）。所以在此基礎(chǔ)上《征求意見書》內(nèi)容設(shè)置得合法合理，是業(yè)主大會順利召開的前提。

除此之外，還需注意的是根據(jù)《青海省物業(yè)管理條例》第二十六條之規(guī)定，業(yè)主大會討論決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與。決定籌集專項維修資金；改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動的，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。需要注意的是上述“雙三分之二”“雙四分之三”“雙過半”均為法定決議票數(shù)的基本要求，不達標將直接導致業(yè)主大會決議無效。

備案管理：對經(jīng)業(yè)主大會決議依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，業(yè)主委員會應(yīng)當持業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告、業(yè)主大會決議、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單向街道辦事處備案。需要注意的是街道辦事處履行備案職責而非“審批”職責，街道辦事處對備案材料應(yīng)當進行形式審查而非實質(zhì)審查。備案不當或拒絕備案，均可能使街道辦事處成為行政訴訟的被告。

街道辦事處作為區(qū)政府的派出機構(gòu)，其依法履職應(yīng)當嚴格遵守“法無授權(quán)不可為，法定職責必須為”的原則。當其未按該原則依法履職時，將面臨以下法律風險：

行政不作為的法律風險：當業(yè)主或業(yè)主委員會依法申請街道辦事處履行指導、監(jiān)督或備案職責時，街道辦事處無正當理由拒絕或拖延的；街道辦事處長期未主動依法履職造成業(yè)主或業(yè)主委員會利益受損的，相關(guān)方可以依法提起行政訴訟。

行政亂作為的法律風險：如果街道辦事處超越職權(quán)履職，例如違法干預業(yè)主委員會正常履職；違規(guī)撤銷業(yè)主大會決議或業(yè)主委員會決議；違規(guī)接受業(yè)主委員會備案等，相關(guān)方亦可提起行政訴訟。